El mercado inmologístico español atraviesa una situación aparentemente contradictoria, con una demanda de espacios logísticos muy sólida, unos niveles de contratación próximos a máximos históricos y un déficit estructural de superficie que, sin embargo, no se traducen en un crecimiento equivalente de la inversión inmobiliaria.
Esta ha sido una de las principales conclusiones de la intervención de Alberto de Miguel Garrido, de EY-Parthenon, que ha presentado un análisis de la evolución y perspectivas del mercado inmologístico español durante la séptima edición de LoginREAL26, organizada por Cadena de Suministro el pasado 5 de noviembre en Madrid.
En su exposición, De Miguel ha explicado que la inversión inmobiliaria logística internacional está experimentando una recuperación desigual entre regiones, después de los ajustes registrados desde 2022. Europa mantiene una evolución más moderada, en un contexto en el que los inversores encuentran alternativas de rentabilidad en otros segmentos inmobiliarios y en los mercados financieros.
Esta situación contrasta con la fortaleza de los fundamentos del negocio logístico, que ha mantenido una evolución positiva de la actividad y de las rentas, con incrementos superiores a la inflación en buena parte de los principales mercados europeos durante los últimos años.
Déficit de superficie y demanda creciente
En España, EY-Parthenon estima un déficit de aproximadamente nueve millones de metros cuadrados de superficie logística para converger con la dotación media de los mercados europeos de referencia. A esta insuficiencia de instalaciones se añade que alrededor del 57% del parque logístico existente presenta algún grado de obsolescencia o necesidad de modernización.
Por el lado de la demanda, el análisis refleja una evolución especialmente positiva de la contratación en los principales mercados españoles. En Madrid, la absorción acumulada de los últimos doce meses se aproxima a 1,3 millones de metros cuadrados, cerca de los máximos de 2022.
España presenta un déficit estimado de nueve millones de metros cuadrados de superficie logística y un parque con elevados niveles de obsolescencia.
En Cataluña, la contratación se sitúa en torno a los 900.000 metros cuadrados, mientras que Valencia consolida su posición entre los grandes polos logísticos nacionales, con una absorción próxima a los 500.000 metros cuadrados.
El crecimiento también se extiende a otros mercados regionales, que han incrementado su peso en el conjunto de la contratación española. Así, las ubicaciones situadas fuera de Madrid y Barcelona han pasado de representar aproximadamente el 21% de la absorción en 2021 al 36% actual, aunque esta clasificación todavía incluye a Valencia.
La inversión, por debajo de su potencial
Pese a estos indicadores favorables, De Miguel ha señalado que el volumen de inversión logística en España continúa muy por debajo del que cabría esperar de la evolución de la demanda y de las necesidades de nuevas instalaciones.
El segmento logístico, que llegó a concentrar alrededor del 30% de la inversión inmobiliaria comercial española en 2021 y 2022, representa actualmente cerca del 12% del total.
Aunque las previsiones apuntan a que la inversión podría crecer entre un 6% y un 7% en 2026, este avance resulta modesto frente al dinamismo de la actividad logística y a las oportunidades derivadas de la necesidad de ampliar y renovar el parque existente.
La contratación crece en los principales mercados españoles, mientras la inversión se recupera a un ritmo muy inferior al de la actividad.
Para el representante de EY-Parthenon, una de las razones de esta situación se encuentra en el desajuste entre el capital disponible y las características y rentabilidades de los activos que ofrece el mercado.
De este modo, el principal desafío del inmologístico español no parece encontrarse en la falta de demanda, sino en la capacidad de transformar esa demanda en nuevos desarrollos e inversiones capaces de responder a las necesidades del sector.
LoginREAL26 ha contado con el patrocinio de Appunle, Cubic Beg, Eigo, GSE, Inmoking, LíderLED, Norton, P3 Logistic Parks, Prologis y VGP y con la colaboración de Deloitte y de E&Y Partenon, a quienes Cadena de Suministro agradece su apoyo y confianza para hacer posible esta séptima edición del encuentro inmobiliario para logísticos, un espacio para compartir conocimiento, contrastar experiencias y debatir sobre los retos del sector inmologístico.
