El mercado inmologístico español mantiene unas perspectivas favorables apoyadas en la demanda, pero las mayores exigencias de rentabilidad del capital, el encarecimiento del suelo y de la construcción y las dificultades urbanísticas están complicando la puesta en marcha de nuevos desarrollos.
Esta ha sido una de las principales conclusiones de la primera mesa de debate de LoginREAL26, el encuentro inmobiliario para logísticos organizado por Cadena de Suministro el pasado 5 de noviembre en Madrid, que ha reunido a Francisco Javier Martín, de P3 Logistic Parks; Manuel Hurtado de Amézaga, de Prologis, y Jean-Bernard Gaudin, de EGLS, bajo la coordinación de Alberto de Miguel Garrido, de EY-Parthenon.
Durante el debate, los participantes han coincidido en que España continúa siendo un mercado atractivo para la inversión logística, especialmente en comparación con otros países europeos. Sin embargo, han señalado que las expectativas de los vendedores y las exigencias de rentabilidad de los compradores no siempre encuentran un punto de equilibrio que permita cerrar operaciones.
P3, Prologis y EGLS coinciden en el atractivo del mercado español, aunque advierten de las mayores exigencias de rentabilidad de los inversores.
Desde P3 Logistic Parks se ha destacado que el capital exige actualmente mayores retornos, lo que obliga a revisar la viabilidad económica de las promociones e incluso a replantear proyectos que inicialmente parecían rentables.
Por su parte, EGLS ha incidido en el dinamismo de la demanda y en las posibilidades de revalorización de los activos, especialmente en mercados como Cataluña y Valencia, donde la escasez de oferta de calidad continúa favoreciendo el crecimiento de las rentas.
El suelo condiciona la nueva oferta
Uno de los asuntos que ha concentrado buena parte del debate ha sido el elevado precio del suelo finalista y la dificultad para generar nuevas superficies urbanizadas en las ubicaciones donde existe mayor demanda.
Los participantes han advertido de que los costes de construcción continúan aumentando y de que, en determinadas localizaciones, las rentas necesarias para justificar nuevas promociones deberían experimentar incrementos de entre el 20% y el 30%, difíciles de trasladar actualmente a los usuarios.
A ello se añade la lentitud de los procedimientos urbanísticos, que retrasa la disponibilidad de suelo e introduce incertidumbre en las decisiones de inversión. En este sentido, se ha reclamado una mayor agilidad administrativa y la actualización de planeamientos obsoletos que impiden desarrollar instalaciones adaptadas a las necesidades actuales.
Como alternativa, desde EGLS se ha señalado el interés por la reconversión de antiguos suelos industriales, especialmente en Cataluña, donde existen oportunidades para demoler instalaciones obsoletas y construir nuevas plataformas.
En cuanto a las estrategias de promoción, los participantes han defendido la necesidad de adaptar los desarrollos a cada mercado. Mientras que determinadas ubicaciones consolidadas permiten asumir proyectos especulativos, en otras resulta más adecuado asegurar previamente un usuario mediante desarrollos a medida.
También se ha destacado el creciente atractivo de mercados como Zaragoza o Vitoria, donde pueden encontrarse oportunidades de inversión y desarrollo comparables a las de los grandes polos logísticos tradicionales, siempre que los proyectos respondan a la demanda real de cada ubicación.
Nuevas exigencias de los usuarios
El debate también ha abordado los cambios en las características de los inmuebles demandados por las empresas logísticas, con una creciente importancia de la automatización, la eficiencia operativa y las instalaciones especializadas.
Desde Prologis se ha explicado que los usuarios requieren cada vez más edificios adaptados a actividades concretas, como almacenamiento frigorífico, mercancías de riesgo o instalaciones con mayores necesidades técnicas.
Sin embargo, uno de los cambios más significativos es la creciente importancia de la potencia eléctrica disponible, que empieza a convertirse en un elemento diferenciador de las plataformas logísticas, ante la automatización de los almacenes y la progresiva electrificación de las flotas.
La disponibilidad eléctrica, la adaptación de las instalaciones a los usuarios y la lentitud urbanística condicionan los nuevos desarrollos.
Los participantes han advertido de que garantizar esta potencia supone nuevos costes para los promotores, que deben asumirlos incluso antes de que las instalaciones estén ocupadas. Además, los planeamientos urbanísticos existentes no siempre contemplan las necesidades energéticas actuales.
La mesa ha concluido con una reflexión sobre la necesidad de modernizar el parque logístico existente y facilitar la generación de nueva oferta, en un mercado en el que la demanda sigue mostrando fortaleza, pero donde la viabilidad de los proyectos depende cada vez más de los costes, las rentas, los plazos administrativos y las exigencias de los usuarios.
LoginREAL26 ha contado con el patrocinio de Appunle, Cubic Beg, Eigo, GSE, Inmoking, LíderLED, Norton, P3 Logistic Parks, Prologis y VGP y con la colaboración de Deloitte y de E&Y Partenon, a quienes Cadena de Suministro agradece su apoyo y confianza para hacer posible esta séptima edición del encuentro inmobiliario para logísticos, un espacio para compartir conocimiento, contrastar experiencias y debatir sobre los retos del sector inmologístico.
