El mercado inmologístico español avanza hacia una mayor diversificación territorial, aunque Madrid y Barcelona mantienen con claridad su posición como los dos grandes polos nacionales por volumen, stock, inversión y concentración de la demanda. Junto a ellos, Valencia, Zaragoza, Sevilla y Málaga están ganando protagonismo como mercados complementarios para operadores, promotores e inversores.
Los datos correspondientes al primer trimestre de 2026 sitúan la contratación logística nacional por encima de los 751.000 m², un 5% más que durante el mismo período del ejercicio anterior. Madrid concentró más de 345.000 m² y Cataluña otros 222.000 m², mientras que los mercados secundarios se aproximan ya a una cuarta parte del volumen contratado en España.
La evolución refleja la progresiva configuración de una red logística más capilar, en la que las empresas buscan combinar la proximidad a los principales mercados de consumo con la disponibilidad de suelo, las conexiones de transporte y la posibilidad de atender de manera eficiente diferentes ámbitos regionales.
Madrid y Cataluña mantienen el liderazgo del mercado, pero el crecimiento de la demanda regional está favoreciendo una mayor diversificación territorial de la actividad logística.
Madrid y Barcelona siguen marcando el ritmo del sector y mantienen niveles elevados de contratación. Sin embargo, las dificultades para encontrar determinadas tipologías de suelo y activos, junto con la expansión territorial de las redes de distribución, están favoreciendo el desarrollo de nuevos polos regionales.
Estos mercados no compiten necesariamente por sustituir a los dos grandes hubs españoles. Su crecimiento responde principalmente a su capacidad para desempeñar funciones complementarias dentro de las cadenas de suministro, desde la conexión portuaria y la distribución regional hasta la actividad industrial, la última milla o la atención a nuevos focos de consumo.
Valencia refuerza el eje mediterráneo
Entre estos mercados, Valencia cuenta con uno de los ecosistemas logísticos más consolidados, gracias fundamentalmente al peso del puerto y a su posición dentro del Corredor Mediterráneo.
Valenciaport cerró 2025 con más de 5,66 millones de TEUs, un 3,41% más que un año antes, con incrementos tanto en los tráficos de importación como en los de exportación. Esta actividad portuaria genera una importante demanda logística en su área de influencia y refuerza la función de Valencia como puerta de entrada y salida para los flujos internacionales.
A esta capacidad se suman el tejido industrial de la Comunidad Valenciana y su posición para atender tanto la distribución nacional como los mercados de consumo del arco mediterráneo.
La evolución reciente del mercado inmobiliario logístico valenciano confirma esta tendencia, aunque su crecimiento también está condicionado por la disponibilidad de suelo y producto adecuado para grandes operaciones.
Valencia se apoya en su puerto y el eje mediterráneo, mientras Zaragoza explota su centralidad e intermodalidad para captar grandes operaciones de distribución.
Zaragoza explota su centralidad peninsular
Zaragoza presenta un perfil diferente, basado fundamentalmente en su posición geográfica e intermodalidad. Su ubicación entre Madrid, Barcelona, País Vasco, el Mediterráneo y las conexiones con Francia permite utilizarla como nodo de distribución para amplias zonas de la Península.
La Plataforma Logística de Zaragoza, PlaZa, cuenta con más de 13,4 millones de m² y reúne conexiones por carretera, ferrocarril y transporte aéreo.
A ello se suma el peso del Aeropuerto de Zaragoza en el transporte de mercancías. La infraestructura aragonesa movió más de 182.000 toneladas de carga durante 2025, manteniéndose entre los principales aeropuertos españoles para esta actividad.
Esta combinación de suelo, centralidad y conexiones multimodales ha permitido a Zaragoza consolidarse como uno de los principales mercados alternativos a Madrid y Barcelona para grandes plataformas de distribución y proyectos industriales vinculados a cadenas logísticas nacionales e internacionales.
Sevilla amplía su función logística en el sur
Sevilla, por su parte, está reforzando su papel como nodo de Andalucía occidental, con capacidad para atender los mercados del sur peninsular y conexiones hacia Extremadura y Portugal.
El Puerto de Sevilla superó los 4,42 millones de toneladas durante 2025, con un crecimiento superior al 3%. Además, otorgó más de 100.000 m² en concesión para nuevos desarrollos empresariales, entre ellos actuaciones relacionadas con la ampliación de su Zona de Actividades Logísticas.
La singularidad del mercado sevillano reside en la combinación de actividad portuaria, tejido industrial y una posición desde la que atender un amplio mercado regional. Esta configuración está favoreciendo el desarrollo de proyectos destinados tanto a distribución de consumo como a operaciones industriales y portuarias.
Málaga, impulsada por el crecimiento del consumo
El mercado malagueño responde a una dinámica distinta. Su desarrollo está más relacionado con el crecimiento demográfico y económico de la Costa del Sol y de Andalucía oriental, así como con el incremento de las necesidades de distribución asociadas al consumo, el turismo y la actividad empresarial.
El Puerto de Málaga alcanzó los 5,6 millones de toneladas durante 2025, un 24,3% más que en el ejercicio anterior. Al mismo tiempo, el aeropuerto de Málaga-Costa del Sol terminó el año con 26,76 millones de pasajeros y cerca de 187.000 operaciones, reflejo de la dimensión alcanzada por la actividad económica y turística de su área de influencia.
Estas características hacen que Málaga tenga un perfil especialmente vinculado a la logística de distribución regional y a las necesidades de abastecimiento de un mercado de consumo que ha crecido con fuerza durante los últimos años.
Nuevos criterios para la inversión logística
La expansión de estos mercados también está modificando los criterios utilizados para decidir dónde desarrollar nuevas instalaciones. La disponibilidad de suelo continúa siendo determinante, pero comparte protagonismo con factores como las conexiones de transporte, la cercanía al consumidor, los plazos urbanísticos y la disponibilidad de potencia eléctrica.
Suelo, conectividad, potencia eléctrica y proximidad al consumidor adquieren cada vez más peso en las decisiones de localización de operadores y promotores.
Para los operadores, la diversificación permite estructurar redes con mayor proximidad al cliente final y reducir determinados recorridos. Para los promotores, abre oportunidades de desarrollo fuera de los mercados tradicionalmente más competidos, mientras que los inversores pueden acceder a activos logísticos regionales respaldados por una demanda cada vez más estructural.
A estos factores se añaden las exigencias de eficiencia energética y sostenibilidad de los nuevos inmuebles, especialmente en proyectos destinados a grandes operadores y usuarios internacionales.
El resultado es un mercado en el que Madrid y Barcelona conservan una posición dominante, pero en el que la actividad logística empieza a distribuirse de manera más amplia por el territorio.
Con cerca de una cuarta parte de la contratación concentrada ya fuera de los dos grandes polos, Valencia, Zaragoza, Sevilla y Málaga avanzan así en su consolidación como piezas de una red logística española más descentralizada y adaptada a las necesidades regionales de distribución.
