En un contexto político y económico, el sector inmologístico parece resistir impulsado por la demanda de nuevos activos adaptados a una actividad logística cada vez más compleja y exigente.
Cristian Oller, SVP, Head of Asset Management del Sur de Europa de Prologis, detecta un cambio de ciclo que se ha empezado a operar entre 2024 y 2025.
Desde ese período entre esos dos ejercicios se ha ido absorbiendo el "espacio gris" de almacenamiento que muchas empresas han tenido alquilado desde la pandemia, pero sin ocupar para hacer frente a posibles contingencias. Y ahora, los niveles de utilización de los almacenes se han colocado a nivel global en el entorno del 85% este 2026. Esto lleva a las empresas, explica Oller, a una "situación un poco más apurada en la que tienes que tomar decisiones y necesitas ampliar la capacidad de almacenamiento".
Factores que impulsan la demanda en España
En el caso de España, además, el Head of Asset Management del Sur de Europa de Prologis observa tres factores que impulsan la demanda, como son la fuerza del sector turísitco, el crecimiento de la población provocado por la inmigración y la llegada de inversiones internacionales, especialmente procedentes de China.
Todo ello empuja las necesidades de activos logísticos en el país, especialmente si se tiene en cuenta, por ejemplo, que Prologis ha alcanzado la plena ocupación de sus activos en Barcelona y que para sus 50.000 m2 disponibles en Madrid maneja ofertas en firme.
Todo este panorama le ha permitido a la compañía consolidar su posicionamiento en España, con una cartera de 1,50 millones de metros cuadrados, 86 activos logísticos y una tasa de ocupación del 95,1%, dos puntos porcentuales por encima del año anterior, reflejo de la solidez del mercado en los principales hubs logísticos del país, como Madrid, Barcelona y Valencia.
Previsiones
De cara al futuro inmediato, Oller se muestra optimista y estima que, a expensas de la incierta evolución de la crisis bélica en el golfo Pérsico, "antes de que nos vayamos de vacaciones en agosto, podríamos estar prácticamente al 98% de ocupación".
El directivo de Prologis argumenta que "la guerra es una losa que tenemos que retrasa la toma de decisiones, pero al mismo tiempo se detecta interés en el mercado".
Para el conjunto de este 2026, Prologis prevé un entorno en el que la combinación de la escasez de suelo, la transformación de las cadenas de suministro y el aumento de las exigencias operativas seguirá impulsando la demanda de activos logísticos de calidad.
Nuevos proyectos en San Fernando de Henares
Así las cosas, y en línea con su estrategia de crecimiento y anticipación a la demanda, Prologis ha adquirido 62.000 m2 adicionales de suelo en el municipio madrileño de San Fernando de Henares (Madrid), en pleno corredor de la A-2, uno de los principales ejes logísticos del país.
Con esta operación, la compañía eleva su posición total en la zona hasta los 167.000 m2 aproximadamente. Oller observa este nuevo espacio como "un lienzo en blanco para poder desarrollar activos más flexibles y adaptados a demandas concretas".
La intención de la compañía es desarrollar a partir de finales de 2027 o comienzos de 2028 nuevos activos llave en mano dentro de un parque, aprovechando que la pastilla adquirida está justo enfrente de las naves que ya ha desarrollado en la localidad.
Otros proyectos en cartera en Madrid y Barcelona
Además, la compañia quiere aprovechar lo que Oller califica de "momento muy interesante del ciclo" y por ello también negocia la compra de otra pastilla de suelo en el eje de la A-2 en Madrid, así como de otros dos potenciales proyectos en Barcelona.
En opinión del responsable de Prlogis, "vemos que el mercado evoluciona bien, que se absorben metros y que el mercado de ocupantes funciona, pues al final tienes que abrirte a nuevos desarrollos".
Sin embargo, al mismo tiempo, Cristian Oller también apunta debilidades que impiden un mayor desarrollo de superficie logística, especialmente la falta de potencia eléctrica o la lentitud en los trámites administrativos, lo que lleva al sector a primar desarrollos llave en mano frente a proyectos especulativos y con tamaños de entre 10.000 y 12.000 m2 adaptados específicamente a las necesidades de una demanda sólida, pero cauta y sensible a rentas.
Por otro lado, Prologis también mantiene su estrategia de rotación de activos. Para Oller, "estamos en un momento bueno para rotar y, al mismo tiempo, también para poder comprar. Al final esa rotación de capital nos va a poder ayudar a seguir creciendo en San Fernando o en cualquier otra zona".
Inmologística como servicio: Prologis Essentials
Por otro lado, Prologis sigue ampliando su oferta a través de Prologis Essentials, con soluciones destinadas a mejorar la eficiencia operativa y energética de los activos.
Este modelo permite integrar desde el inicio servicios en ámbitos como energía, operaciones o sostenibilidad, adaptándose a sectores cada vez más exigentes como el farmacéutico, la alimentación o la automoción.
Para Oller, Prologis Essentials, "nos permite convertirnos en ese socio indispensable que las empresas están buscando" y, en este sentido, cita al proyecto llevado a cabo con Logista Pharma en Barcelona recientemente.
