A pesar de un entorno económico incierto y de las tensiones geopolíticas persistentes, la absorción en el mercado inmologístico aumentó un 3% en 2025 en los seis principales mercados europeos, llegando hasta los 19,4 millones de metros cuadrados, según datos de BNP Paribas Real Estate.
Los volúmenes siguen por debajo de la media de los últimos diez años, pero se ha confirmado la vuelta de las grandes operaciones, con un notable aumento de las transacciones relacionadas con activos de entre 20.000 y 40.000 m². Las transacciones más grandes se registraron en Francia y Reino Unido, todas superiores a los 100.000 m², destacando dos operaciones de Amazon (Chartres y Beauvais) y un proyecto de 120.000 m² para Marks & Spencer en el norte de Inglaterra.
Diferencias por países
No obstante, se han producido situaciones diametralmente opuestas de un país a otro, vinculados a los fundamentos locales de cada mercado, observándose también fuertes disparidades en las tasas de disponibilidad, que oscilan entre el 2% y el 11% según la región.
En el caso de España, el sector se ha visto beneficiado por un crecimiento del PIB del 2,9% en 2025, acercándose el mercado a los niveles récord de 2022. En cambio, en Francia la actividad disminuyó un 4% debido a incertidumbres económicas y políticas, y en Alemania, destaca el aumento del 30% en las operaciones superiores a los 20.000 m², relacionadas principalmente con el e-commerce.
Por su parte, en Reino Unido, las Midlands (Birmingham) representan el 40% de todas las transacciones, con una demanda robusta de los sectores de salud y defensa, y en Polonia, tras un comienzo débil, la absorción se mantuvo estable en el segundo semestre y la tasa de disponibilidad se redujo al 7,4% a final de año. Respecto a Países Bajos, se ha producido una caída general de los volúmenes por la escasez de terrenos y las restricciones administrativas, superando la oferta de segunda mano la de nueva construcción.
En cuanto a los alquileres, han aumentado un 4,5% de media, impulsados por la escasa disponibilidad en mercados muy tensionados, un nivel muy bajo de desarrollos especulativos, el incremento de los costes de construcción y la mejora general de las especificaciones de los almacenes Se espera que esta tendencia alcista continúe en 2026, aunque a un ritmo más moderado que en los últimos años.
Recuperación de la inversión
Con casi 45.000 millones de euros invertidos en 2025, BNP Paribas ha confirmado que el mercado de inversión industrial y logístico ha vuelto a los niveles previos a la crisis, respaldado por un crecimiento medio del 11% en Europa. Los mercados alemán y británico concentran casi el 50% del volumen total de inversión, y este último, particularmente dinámico, representa un tercio de todas las inversiones europeas.
Junto a Suecia, estos dos mercados se beneficiaron de grandes desinversiones que impulsaron los volúmenes. Por su parte, en Alemania la actividad fue más comedida, acelerándose en el segundo semestre por ventas de carteras, y en España, un entorno macroeconómico sólido sigue respaldando el mercado.
Por su parte, las rentabilidades prime en el sector logístico se estrecharon en las principales economías europeas, oscilando entre el 4,5% en Alemania y el 5,4% en Italia. Los tipos de interés, más altos de lo esperado, provocaron un ligero incremento de las rentabilidades tanto en Francia como en Alemania hacia final de año. De cara a 2026, la consultora prevé un periodo de estabilización, con rentabilidades constantes y un aumento moderado de los valores patrimoniales.
