La lentitud de los trámites urbanísticos es una queja recurrente en el sector inmologístico español, que ve cómo ralentiza el desarrollo de activos y provoca la fuga de proyectos.
Ahora, el informe Persistent Supply Constraints Position Europe for Value Growth de Prologis acota estos efectos y señala que los complejos trámites urbanísticos y los procesos de recalificación pueden prolongarse hasta una década.
De igual modo, según la compañía, esta complejidad burocrática, junto con la creciente escasez de suelo disponible en áreas estratégicas, plantea desafíos a la hora de responder con agilidad a la demanda del mercado.
En particular, el informe de Prologis analiza cuatro cuestiones en este ámbito, como son la escasez de activos, las barreras estructurales, la importancia de la proximidad en la localización de activos y la necesidad de desarrollar inmuebles adaptados a las necesidades de la actividad logística.
Faltan activos
En este sentio, el trabajo constanta que el inventario disponible en Europa de activos logísticosno no es suficiente para atender a la base de consumidores.
Según los cálculos de Prologis, se necesitan más de 150 000 millones de euros en nuevos desarrollos para cerrar esta brecha. Esto representa una de las mayores oportunidades inmobiliarias logísticas a nivel mundial, pero solo donde aún se puede generar nueva oferta.
Barreras estructurales al desarrollo
Por otro lado, el análisis de Prologis concluye que las barreras a la nueva oferta son estructurales, están en aumento y se concentran en ubicaciones cercanas a los consumidores. Esta dinámica está alejando los nuevos activos de los consumidores finales, lo que aumenta los costos operativos y el valor de los espacios existentes bien ubicados.
El trabajo de Prologis señala que esto pone de relieve tanto la magnitud de la demanda insatisfecha como la oportunidad a largo plazo para la expansión de inventarios modernos en mercados donde el desarrollo sigue siendo viable.
Así mismo, también se apunta que, dadas las crecientes limitaciones para nuevos desarrollos, es improbable que esta brecha de oferta se cierre, dado que, además, impulsa activamente el crecimiento del rendimiento de los inmuebles logísticos existentes en mercados clave.
Las demoras burocráticas añaden incertidumbre y complejidad técnica a los desarrollos logísticos, según Cristian Oller, responsable de Gestión de Activos para el sur de Europa de Prologis
Según sus cálculos, los trámites urbanísticos se han convertido en uno de los cuellos de botella estructurales más destacados para el desarrollo de activos logísticos.
Concreamente, los plazos se han duplicado en gran parte de Europa en los últimos cinco años, y en algunos mercados el proceso puede tardar hasta quince años.
Proximidad, factor clave
Según Prologis, en 2014, aproximadamente un tercio de todo el desarrollo logístico en Europa se llevó a cabo en ubicaciones urbanas cercanas a los consumidores.
Sin embargo, la logística urbana sigue siendo una prioridad para los inquilinos, que buscan acercarse a los consumidores finales.
Esta situación indica claramente que hay barreras al desarrollo en entornos urbanos. A su vez, de acuerdo con el análisis de la compñía, la coyuntura impulsa el aumento de las rentas en estas ubicaciones urbanas.
A su vez, surgen alternativas como la reurbanización de terrenos abandonados o degradados, pero con buenas ubicaciones, aunque son proyectos costosos y complejos, representan una de las pocas vías para agregar inventario moderno cerca de los consumidores finales.
Activos adaptados a la demanda.
Prologis viene observando que los inquilinos eligen constantemente nuevas propiedades cuando están disponibles y están dispuestos a pagar más por ellas.
Esto se refleja claramente en las bajas tasas de disponibilidad que se registran en algunos de los principales mercados inmologísticos europeo y, además, el análisis a nivel de cartera confirma esta dinámica.
En definitiva, los constantes cambios que experimenta la operativa logística para adaptarse a un comercio en constante transformación hace que los inquilinos sean muy sensibles al desarrollo de activos adaptados a sus necesidades, no sólo operativas, sino cada vez más en otros aspectos que tienen que ver con el confort de las plantillas, la sostenibilidad, la movilidad, servicios de valor añadido.
España: ralentización y encarecimiento
Para Cristian Oller, responsable de Gestión de Activos para el sur de Europa de Prologis, "las demoras burocráticas y la complejidad regulatoria ralentizan el inicio de proyectos y los encarecen, lo que puede provocar que algunos inversores retiren o pospongan sus planes. Esto no solo encarece los proyectos sino que añade incertidumbre y complejidad técnica al desarrollo logístico".
La demanda de activos sigue creciendo impulsada por el comercio electrónico, el crecimiento de la población y las nuevas necesidades
De igual modo, el directivo incide en las diferencias existentes dentro de España, al afirmar que "en general, la falta de coordinación entre niveles administrativos y la falta de un estándar normativo son retos comunes que dificultan una respuesta rápida a la demanda del sector. Es necesario avanzar hacia una mayor armonización entre Administraciones y establecer criterios comunes a nivel estatal para reducir la variabilidad en los procesos".
Además, de acuerdo con el análisis de Prologis, esto se suman barreras más recientes, como la falta de disponibilidad eléctrica sobre todo en la zona centro, que dificultan aún más la construcción de nuevas plataformas logísticas.
En este mismo sentido, ciudades como Madrid, Barcelona y Valencia, donde la demanda de espacios logísticos es más alta, presentan una oferta cada vez más limitada.
Para Oller, una posible solución a estos problemas burocráticos "es la reconversión de espacios existentes (brownfields), por ello, a menudo, también se requiere de una autorización de cambio de uso, mayor altura reguladora, etc., y nos volvemos a encontrar con el freno a la hora de la tramitación. A todo esto hay que sumar el problema de la disponibilidad de energía en nuevos desarrollos, que inviabiliza o retrasa dichos desarrollos".
Además, el responsable de Gestión de Activos para el sur de Europa de Prologis reclama "trabajar de forma más colaborativa con las administraciones para simplificar y agilizar los trámites urbanísticos, y así fomentar una mayor coordinación entre todas las partes. Creemos que solo con un diálogo abierto y un enfoque conjunto se podrá responder ágilmente a la demanda y mantener la competitividad del mercado logístico español".
Por otra parte, esta situación está elevando los costes de reemplazo, ya que el suelo no solo es más escaso, sino también considerablemente más caro. Sin embargo, esta misma dinámica refuerza el valor de los activos logísticos modernos y bien ubicados, que se han convertido en un atractivo tanto para clientes como para inversores.
De igual manera, la situación en España refleja un reto más amplio a nivel europeo. Según el informe de Prologis, el mercado logístico de Europa, valorado en 500.000 millones de euros, presenta una brecha estructural de más de 150.000 millones de euros entre la oferta existente y la demanda real de instalaciones.
Pese a todo, la demanda sigue creciendo, impulsada por el comercio electrónico, estrategias de resiliencia en las cadenas de suministro y el aumento de la población en las principales ciudades, especialmente los espacios logísticos cercanos a los principales núcleos urbanos que son los que concentran gran parte de la demanda.