El sector inmologístico ha registrado un volumen de inversión total de 1.150 millones en 2023, lo que supone un descenso del 50% respecto a la cifra excepcionalmente récord alcanzada en 2022, con 2.335 millones. Así se refleja en el último informe de CBRE, según el cual en el cuarto trimestre se han cerrado el 40% de las operaciones del año.
No obstante, la escalada vivida con los tipos de interés ha provocado que la rentabilidad prime alcance el 5,35% a cierre de año.
Los niveles de contratación, en su caso, han sido de más de 2.060.000 m², un 27% inferiores a los de 2023, debido a la incertidumbre económica y a un menor crecimiento del comercio electrónico.
Sin embargo, desde la consultora indican que a pesar de la ralentización, el sector cuenta con buenos fundamentales y se espera que la caída prevista de los tipos facilite el cierre de operaciones que estaban paralizadas en manos de inversores que se mantenían a la espera.
Un dato reseñable es que en 2023, la inversión en carteras ha representado apenas el 22%, con 256 millones de inversión en seis portfolios.
Zona Centro
Por zonas, el centro del país alcanzó más de 930.000 m² de contratación en el ejercicio 2023, con un total de 780.000 m² de contratación neta. La cifra representa un descenso del 24% respecto al récord de 2022, pero se mantiene por encima de la media histórica.
En total, se han cerrado 68 operaciones, la mitad en el eje A-2, destacando dos de más de 40.000 m² en el ámbito nacional. Mientras, el área local concentró el 30% de la absorción, con 32 operaciones y 282.000 m².
Además, el 40% de la demanda corresponde a operadores 3PL, seguidos de los operadores de transporte y paquetería con un 23%, y los supermercados con un 8%.
En 2023, se han entregado más de 850.000 m², destacando cerca de 280.000 m² en Illescas. El eje A-2 es el que más superficie ha sacado al mercado, seguida del eje A-42 y los ejes A-3, A-4 y A-5.
La disponibilidad se sitúa por encima de la del año anterior, con un 8,17%, y en 2024 se mantendrá en niveles similares o incluso crecerá por la entrada de productos a riesgo. Mientras, la renta prime finalizó el año en los 6,50 euros/m²/mes, con un crecimiento del 4% interanual.
La demanda continuará siendo elevada en 2024, pero con niveles dentro de la media del sector. En la actualidad, se encuentran en construcción 799.000 m², el 86% de los cuales tiene fecha de entrega prevista este año.
La inversión en la Zona Centro, por otro lado, ha llegado a 230 millones.
Mercado catalán
Pasando a Cataluña, se han superado los 536.000 m² contratados en 2023, siendo un 84% contratación neta. Esto representa un descenso del 34%, principalmente por la escasez de oferta, pero los datos de encuentran en línea con los niveles históricos de demanda.
En total, se han cerrado 60 operaciones en la zona, la mitad de ellas en el Arco 2. Destacan, además, las operaciones de naves de menos de 10.000 m².
Actualmente, existen 341.000 m² en construcción, el 62% de los cuales se construye a riesgo. No obstante, la escasez de suelo en el primer arco está limitando los nuevos proyectos.
En Cataluña, existen más de 600.000 m² disponibles, lo que eleva el ratio de disponibilidad al 5,26%. El incremento viene dado por la entrada de unos 300.000 m² en naves construidas en el tercer arco el segundo semestre.
En términos de renta, la escasez de oferta en zona prime las ha impulsado hasta 8,50 euros/m²/mes y se espera que sigan al alza. Por último, la inversión en Cataluña se ha situado en 555 millones, un 48% del total nacional.
Otras plazas logísticas
Según el informe de CBRE, la contratación en el resto de plazas logísticas ha supuesto el 29% de la absorción total nacional, con cerca de 595.000 m², destacando Valencia, con 319.000 y una caída del 29%.
Zaragoza, el cuarto mercado nacional, ha cerrado el ejercicio con más de 140.000 m², una cifra un 7% menor que el récord registrado en 2022. En estos mercados destacan dos operaciones de más de 20.000 m² en La Muela, Zaragoza, y en Alacuás, en Valencia.
Por su parte, la contratación en Bilbao se ha situado en los 37.000 m² y la de Sevilla en 80.000 m², según explica la consultora
Cabe apuntar que la tasa de disponibilidad de Valencia es la más baja, inferior al 2%, pero crecerá ligeramente en 2024.
En el resto de zonas, aunque la absorción ha sido buena, la entrega de proyectos ha elevado los niveles. En Zaragoza, por ejemplo, se ha incrementado hasta el 6,10%.
Se espera que este año la disponibilidad de reduzca por una demanda activa, existiendo ya dificultades para encontrar suelo finalista disponible en estas áreas, especialmente para grandes proyectos. La nueva oferta, junto a unos elevados costes de construcción, fomentarán los desarrollos llave en mano.
En cuanto a las rentas prime, destacan el crecimiento de Valencia, con 5,50 euros/m²/mes, y el de Zaragoza, con 4,10 euros/m²/mes.
