Que el mercado inmologístico desempeña un importante papel en el sector logístico lo demuestra el incremento en la demanda de más espacio logístico y en el peso, cada vez mayor, que tiene la correcta elección de una plataforma logística, a la hora de diseñar una operación logística.

Y esta situación, que se ha visto impulsada por el desarrollo del e-commerce en los últimos años, es algo común a la mayoría de los mercados europeos, y mundiales, aunque con sus diferencias locales.

Según el último informe de Catella, la inversión total en el mercado logístico europeo ha llegado en el primer semestre de 2021 a los 26.300 millones, más del doble de los 12.700 millones del año anterior. España, con 1.600 millones, se sitúa en sexto lugar en este ámbito, por detrás de Reino Unido, Alemania, Suecia, Francia y Países Bajos.

Usuarios e inversores están generando tal demanda en el mercado inmologístico europeo que es prácticamente imposible que el desarrollo de nuevos proyectos pueda adaptarse a este ritmo.

Los motivos que explican esta situación se encuentran en el crecimiento del e-commerce, las necesidades del sector de la última milla y el desarrollo de nuevos almacenes y centros de distribución para resolver los problemas globales de la cadena de suministro.

Reclamo para nuevos inversores

La situación está captando la atención de inversores tradicionalmente centrados en otros sectores, si bien la mejora de los retornos respecto a otros activos es ya menor o incluso inexistente en muchas zonas.

Desde Catella Group, que ha elaborado un mapa sobre la dinámica existente en el mercado logístico europeo, explican que dada la gran demanda de espacio, se espera un fuerte crecimiento de la inversión, que se concentrará en áreas urbanas y suburbanas.

Según su último estudio al respecto, la rentabilidad media en Europa es del 4,98%, 43 puntos por debajo de la del año pasado, siendo la más baja la de Berlín, con un 3,3% y la más alta la de Tartu, en Estonia, con un 8,3%. El mayor descenso lo ha experimentado la ciudad de Viena, con un 3,4%, que supone un 1,6% menos.

En cuanto a la renta prime, la media se encuentra en 5,69 euros/m²/mes, entre los 3,70 euros de Lieja y los 16,20 de Londres. En Alemania, Francia, Reino Unido y Países Bajos, la rentabilidad de los activos prime ha caído ya por debajo del 4%, aunque a menudo se dan incluso transacciones cercanas al 3%.

Destaca el crecimiento de los precios en Polonia y la República Checa, mientras que los países nórdicos siguen siendo relativamente baratos en comparación con otros mercados europeos, con rentabilidades del 4,8% en Copenhague, del 4,7% en Helsinki y del 3,75% en Estocolmo.