La necesidad de contar con instalaciones logísticas adaptadas a las necesidades de los clientes en plazos cortos supone todo un reto para las constructoras especializadas en la ejecución de instalaciones logísticas, como ha podido constatarse en la edición 2019 de LoginREAL19, el evento organizado por Cadena de Suministro que ha reunido al sector inmologístico español con sus clientes en Madrid.
En este sentido, para Gregorio De León, director técnico del Área Industrial-Logística de Byco, los nuevos desafíos que impone la demanda implican cumplimientos muy ajustados de los plazos de ejecución, un factor, que a la vista de la pujanza de la demanda en los últimos años, pone una gran presión sobre las constructoras encargadas de realizar las obras de los proyectos inmologísticos.
A juicio del director técnico del Área Industrial-Logística de Byco, la aceleración de los tiempos de ejecución de las plataformas de los inmuebles para actividades logísticas a tiempos de entre ocho y nueve meses como los que se estilan en el mercado inmologístico madrileño tiene un lógico reflejo en un aumento de los costes de construcción.
La rapidez en la ejecución precisa, a juicio de De León, oficinas técnicas potentes y equipos con conocimiento de este tipo de trabajos.
Escenarios
En su opinión, en el mercado inmologístico español los escenarios más habituales para la construcción de cualquier proyecto pueden ser sin inquilino, en proyectos a riesgo, y que constituyen situaciones cada vez menos habituales y que se aplican en plazas con alta demanda y con índices de superficie alquilables disponibles bajos.
Por otra parte, lo más corriente es encontrarse con situaciones, o bien con inquilino cerrado, lo que abre las posibilidades de adaptar las necesidades del cliente en fase de proyecto, aunque, por otra parte, se tiende a acortar los plazos, o con inquilino por cerrar, una situación más habitual, que permite abrir la fase de negociación con un posible inquilino en el inicio de la obra y, al mismo tiempo, tiende a acelerar las obras y, consecuentemente, obliga a buscar soluciones polivalentes que permitan hacer frente a cualquier situación.
En todos estos contextos, según de León el acortamiento de los plazos de obra que se suele producir obliga, dentro de la gestión de los proyectos, a contar con una oficina técnica potente, a desdoblar funciones sobre el terreno, a incrementar los horarios de trabajo, a buscar una mejor planificación, a poner un fuerte énfasis en actividades críticas de cada proceso con alto riesgo de retraso, lo que obliga a contar siempre con alternativas, y a anticipar en cualquier caso la repercusión en los costes de cualquier circunstancia que pudiera alterar el ritmo de los trabajos.
Así mismo, por lo que respecta al diseño, el acortamiento de plazos de obra implica tener previsto un diseño polivalente, llevar a cabo el desarrollo de detalles acordes con la obra y tender a utilizar prefabricados que permitan facilitar las labores.
De igual modo, también es conveniente, según considera Gregorio De León, que los equipos de obra estén conformados por profesionales con un amplio conocimiento interno del funcionamiento tanto de la empresa como de este tipo de proyectos y que, por otro lado, se consensúe con los proveedores los medios a incorporar en la obra, con el fin de analizar el rendimiento con una periodicidad semanal.
