Durante la edición 2019 de LoginREAL19, el evento organizado por Cadena de Suministro que ha reunido al sector inmologístico español con sus clientes este pasado lunes en Madrid, Joaquín Linares, socio de Deloitte Financial Advisory, ha realizado un análisis exhaustivo del estado actual del sector en España, así como de sus retos de futuro.

En este sentido, según Linares, se está produciendo una ralentización en el consumo a lo largo del presente ejercicio, con la economía española entrando en un nuevo ciclo económico, que, sin embargo, no está afectando de lleno al sector logístico, debido principalmente a un factor externo como es el comercio electrónico que impacta de manera directa en el sector.

Precisamente el e-commerce está viviendo una expansión rápida en los últimos años, aunque, como cifra el experto de Deloitte, mantiene una baja tasa de penetración en España, del entorno de un 5%, lo que indica que existe recorrido hasta alcanzar el 8% existente de media en Europa.

Joaquín Linares, socio de Deloitte Financial Advisory,

Joaquín Linares advierte sobre la necesidad de analizar si la oferta de proyectos inmologísticos está realmente adecuada a las necesidades de la demanda.

Esta tendencia al alza se traduce en un aumento de la demanda de espacios logísticos para poder atender unos incrementos que, analizados en profundidad, no son tales, ya que la mayor parte de esta explosión se debe a productos que no requieren de ninguna intervención logística, como ventas de entradas o compra de paquetes vacacionales, por ejemplo.

Ante esta situación, Linares recomienda prudencia para comprobar si existe una correlación adecuada entre la demanda y la oferta, en un momento en el que el sector inmologístico, además, está viviendo un proceso de transformación similar al que está viviendo el retail para adaptarse a la omnicanalidad.

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Bipolarización del mercado inmologístico

Esta transformación de la actividad inmologística se refleja en una bipolarización, especialmente en el mercado del centro peninsular, en el que se observa un incremento de las operaciones en el primer y el tercer anillo, con una consiguiente debilidad de las operaciones para naves de logística regional.

Esta situación se debe, según Linares, al cambio radical que se está produciendo en la gestión de las cadenas de suministro y que implica un mayor protagonismo para las cadenas nacionales y locales, en detrimento de las regionales.

En este escenario, el socio de Deloitte Financial Advisory, estima que las rentas en el segundo anillo de Madrid no crecen debido a la escasa contratación en este segmento, aunque, por otra parte, deberían estar cayendo hasta equiparse a las del tercero, algo que no se produce por la resistencia existente en el sector a los cambios.

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Retos de futuro

En medio de este panorama, Linares contempla cuatro grandes retos para el futuro del sector inmologístico español.

El primero de ellos está relacionado con el empleo, que en el caso del sector logístico es un empleo poco atractivo y que concentra a un colectivo envejecido, con poco relevo generacional. Esta situación obliga a que los proyectos se centren no solo en poner suelo a disposición de las empresas, sino que, además, también impliquen el apoyo de infraestructuras para atraer a mano de obra cualificada.

En segundo lugar, la ocupación de las naves también supone un reto para el sector, en la medida en que con el fin de favorecer una mayor ocupación, las rentas deberían poder adaptarse a la evolución del negocio de los inquilinos, de manera similar a como ya ocurre en el retail.

En tercera posición, la rentabilidad del sector logístico español, cada vez más baja y concentrada en las grandes empresas de este segmento de actividad, trae a la palestra la preocupación por cómo se financian algunas operaciones inmologísticas y, al mismo tiempo, provoca que el sistema de contratos sea cada vez más pernicioso.

Esto mismo se refleja, por último, en el caso de la distribución urbana, que, a juicio del experto de Deloitte, presenta un modelo cada vez menos sostenible, dado que el sector presenta unos márgenes cada vez más reducidos, en el que el que más gana es el que acumula mayores volúmenes, con lo que se tiende a expulsar a los competidores del sector.