El sector inmologístico despierta un gran interés entre los inversores inmobiliarios internacionales. En la encuesta ‘Global Investors Intentions 2017’ llevada a cabo por la consultora CBRE para recoger la opinión de más de 2.000 inversores internacionales, el 25,9% de los entrevistados eligió el sector industrial-logístico ante la pregunta de en qué sectores tenían previsto invertir.
En España, el mercado de inversión logístico es un sector muy profesionalizado e institucionalizado en el que no tienen cabida los pequeños inversores, ya que el 53% de las operaciones de 2016 se cerraron por un importe de entre 20 y 50 millones de euros y el 26% por encima de esta cifra.
Así lo recogen los datos de BNP Paribas, que apuntan que los fondos especializados en inversión inmobiliaria siguen siendo los principales compradores de activos logísticos, concentrando el 71% de la inversión realizada en el país en 2016. Las socimis, el otro gran actor del mercado, ha gestionado el 18% de la inversión.
[sumario]El mercado de inversión logístico español es un sector muy profesionalizado, en el que dominan los grandes inversores.[/sumario]
Sin embargo, de acuerdo con el VII Estudio del Mercado Logístico de ACTE y CBRE, presentado en el marco del SIL 2017, el primer actor del mercado inmologístico español en 2016 y principios de 2017 ha sido una socimi, Merlin Properties, que se ha marcado como objetivo alcanzar los 3.000.000 m2 de superficie logística en la Península Ibérica.
Esta socimi se sitúa por encima de VGP y CBRE Global Investors. Merlin ha destinado cerca de 200 millones de euros a este sector en dicho periodo, por encima de los 150 millones de euros que aproximadamente se han invertido a través de cada uno de estos fondos. La inversión de GreenOak y Blackstone, cuarto y quinto en el ranking, supera también los 100 millones de euros.
En lo que respecta al perfil riesgo, el inversor oportunista ha desaparecido prácticamente de este mercado, según BNP. El 53% y el 67% de los inversores que aterrizan en Madrid y Barcelona, respectivamente, buscan un producto ‘core’, y el 25% y el 23% un producto ‘core+’. El producto value representa el 22% de la inversión de Madrid y el 10% de Barcelona.
El sector inmologístico aporta unas rentabilidades a sus propietarios muy por encima de las de otros segmentos de mercado.
La estrategia inversora que prima en los dos mercados principales de España es muy diferente. En Madrid, el 72% de los inversores buscan rentabilidad y el 23% quieren especular. Por el contrario, en Barcelona, el 39% de los proyectos son especulativos y el 45% ‘Sale and Lease Back’.
Grandes rentabilidades
En definitiva, el sector inmologístico aporta unas rentabilidades a sus propietarios muy por encima de las de otros segmentos de mercado, tal y como reflejan las cuentas anuales de 2016 de las grandes socimis españolas que han apostado por este negocio: Merlin Properties, Axiare Patrimonio y Lar España.
Las rentabilidades prime del sector se sitúa en España en un 6% de media, de acuerdo con el mencionado estudio de CBRE, muy por encima no sólo del mercado de oficinas o centros comerciales, si no también de los bonos español y alemán, que actualmente se pagan a aproximadamente el 2% y el 0,2%, respectivamente.
[sumario]Existen diferentes estrategias inversoras para Madrid y Barcelona. En la primera prima la rentabilidad, mientras que en la capital catalana domina el ‘Sale and Lease Back’.[/sumario]
De acuerdo con los datos del primer semestre de 2017, trasladados desde la misma consultora, las rentabilidades prime se sitúan en el 5,85% a cierre de junio, habiéndose comprimido aún más durante los últimos meses debido a la actividad compradora y a la escasez de producto existente en el mercado.
Dicho beneficio es aún mayor en lo que respecta a las socimis. El yield bruto se establece en el 7% para el portfolio de Merlin Properties, por encima del 5% al que se sitúa su cartera en su conjunto. En la misma línea, el yield neto de los activos logísticos de Lar España también es del 7%, frente al 5,8% del retail y el 2,9% de las oficinas. Por su parte, el de Axiare ronda el 8,5%, mucho mayor que el de oficinas, cifrado en un 4,5%, y también superior al de “otros activos” (8%).
En términos generales, según datos de BNP Paribas, los yields se sitúan en un 6% en Barcelona y Valencia y en 7,5% en Madrid. De acuerdo con los datos de CBRE, las rentabilidades prime oscilan entre el 6% y el 9% en los dos principales mercados logísticos españoles.