La demanda de espacio logístico en España se mantiene activa, aunque con un enfoque cada vez más prudente y selectivo en un contexto de incertidumbre geopolítica y macroeconómica. Según el ‘Índice de Confianza Logístico’ elaborado por CBRE y Logicor a partir de la opinión de 50 compañías, un 59% de los operadores logísticos prevé aumentar su espacio en los próximos 12 meses, frente a un 41% que anticipa mantenerlo, y ninguno tiene previsiones de reducción.
En el caso de los retailers y fabricantes, el comportamiento es más conservador, ya que un 32% prevé aumentar espacio, un 64% mantenerlo y solo un 4% reducirlo. Los resultados dibujan un sector que mantiene el dinamismo, pero que evoluciona hacia una fase más madura, en la que las decisiones son más selectivas y donde la calidad del activo, la eficiencia operativa y la adaptación a los nuevos requisitos regulatorios, tecnológicos y medioambientales son cada vez más importantes.
Las empresas que planean expandirse lo harán principalmente con incrementos moderados, generalmente por debajo del 20%, lo que evidencia un cambio hacia estrategias más prudentes y adaptadas al contexto actual. En paralelo, el nivel de confianza del sector se sitúa en 48 puntos, ligeramente por debajo del umbral neutral, reflejando un entorno más exigente y una moderación en las expectativas.
A pesar de ello, España sigue posicionándose como uno de los mercados más dinámicos de Europa gracias al crecimiento del e-commerce, su papel como hub logístico y la fortaleza de la demanda. De hecho, el primer trimestre de 2026 cerró con más de 751.000 m² contratados, un 5% más que el año anterior, pese al contexto de incertidumbre.
Además, la disponibilidad limitada en ubicaciones prime está haciendo ganar protagonismo a los mercados secundarios, que han supuesto el 39% de la absorción en 2025, por encima de la media de los últimos cinco años (28%). El análisis de la encuesta confirma, además, una transformación en la demanda, que se orienta hacia activos de mayor calidad.
Mayor exigencia en el producto
En la toma de decisiones, el coste inmobiliario se sitúa como el principal factor, con en torno al 22% de las respuestas, seguido por la disponibilidad de mano de obra, con alrededor del 17% - siendo especialmente relevante para los retailers-, y la disponibilidad de espacio de calidad, que supone el 15%.
A estos elementos les sigue de cerca la ubicación o proximidad a mercados e infraestructuras (14%). Al mismo tiempo, son muy relevantes para los operadores logísticos factores como la flexibilidad contractual (en torno al 11%), mientars que para retailers y fabricantes, la sostenibilidad ya supera el 12%.
En este sentido, la encuesta refleja también que el mercado reconoce valor en los activos más eficientes. Más del 61% de los encuestados estaría dispuesto a pagar una prima por una nave “net zero ready”, mientras que solo el 47% lo haría por un activo con certificación ambiental.
Próximos retos
La tecnología, por su parte, sigue ganando peso, siendo la inteligencia artificial la herramienta con mayor impacto esperado en los próximos tres años para el 23% de los encuestados, especialmente en ámbitos como la planificación de la demanda, la optimización del inventario o la mejora de la productividad en almacén.
Mientars, el talento se consolida como el principal desafío interno del sector. En el caso de los operadores logísticos, más del 41% identifica el absentismo y la productividad como las principales preocupaciones, mientras que el 44% de los retailers señala la presión salarial como su principal dificultad.
A nivel externo, la presión sobre los márgenes, derivada del incremento de costes —especialmente laborales, energéticos y operativos—, concentra cerca del 34% de las respuestas, por delante de factores como la propia demanda del mercado (15%) o los cambios regulatorios y las disrupciones geopolíticas (en torno al 9%).
Ante este escenario, las estrategias empresariales están claramente orientadas hacia la eficiencia. El control de costes y la eficiencia operativa concentran el 26% de las respuestas como principal palanca de actuación, seguidas por una mayor inversión en tecnología, con el 22%.
