El mercado inmologístico español ha cerrado el primer trimestre con una contratación de más de 751.000 m², lo que supone un ligero crecimiento interanual del 5%, a pesar de que el entorno macroeconómico está marcado por la inestabilidad. La actividad, según los datos de CBRE, continúa concentrándose en la Zona Centro y Cataluña, con casi un 75% de la demanda logística nacional.
El sector industrial y logístico ha captado 281 millones de inversión en el primer trimestre, en línea con el mismo periodo del año anterior, en un contexto marcado por un menor tamaño medio de las operaciones y el cierre puntual de grandes transacciones, como el portfolio adquirido por CapitaLand, que ha supuesto el 44% del volumen total. Madrid encabeza la inversión con algo más del 50%, seguida de Cataluña, con un 23%.
Además, el interés inversor se ha mantenido firme en activos prime y ubicaciones consolidadas, con rentabilidades estables en el 4,85%, mientras que el pipeline de operaciones apunta a un mayor dinamismo en los próximos trimestres, especialmente en el segmento de los grandes portfolios, con tickets por encima de los 100 millones de euros.
Crecimiento sólido en la Zona Centro
La Zona Centro ha iniciado el año con una contratación superior a los 345.000 m², lo que representa un incremento interanual del 39%, debido al cierre de operaciones de gran tamaño. En total, se han cerrrado 24 transacciones, habiendo aumentado el tamaño medio hasta los 14.400 m².
El segmento nacional concentra el 62% de la actividad, mientras que el regional y el local completan la demanda restante. Por ejes, el corredor A‑2 lideró la absorción, con cerca del 60% del total, seguido por la A‑42 con el 19%, y la A‑4 con el 13%.
Por tipología de producto, destaca el peso del producto nuevo, tanto especulativo (39%) como llave en mano (25%). Por sectores, destacan los retailers (23%) junto al segmento de desarrollo y construcción (21%), seguidos del e-commerce (17%), mientras que los operadores 3PL han supuesto en torno al 10%.
Igualmente, a pesar de las importantes entregas de nueva superficie, la tasa de disponibilidad se ha mantenido estable en el 10,28%, y la renta prime ha permanecido en los 7,25 euros/m²/mes, sostenida por la escasez de producto moderno en ubicaciones prime.
Fuerte recuperación de la demanda en Cataluña
Por su parte, el mercado logístico catalán ha registrado más de 222.000 m² contratados, lo que supone un crecimiento interanual del 74% tras un 2025 condicionado por la falta de producto. La rotación del producto de segunda mano ha sido elevada, pues supone más del 40% de la absorción, aunque destaca también el peso del producto nuevo especulativo (37%) y en autopromoción (18%).
Por sectores, los operadores logísticos concentran en torno al 41% de la absorción, seguidos por transporte y distribución (24%), industrial/manufacturero (17%) y retailers (12%). El Arco 3 concentra el 45% de la absorción, mientras que el Arco 2 ha registrado un 35%.
La tasa de disponibilidad se encuentra en torno al 3,1%, con un total de 360.000 m², habiéndose reducido especialmente en el Arco 3, principalmente en Tarragona, donde se encuentra en el 7,8%. Mientras, los Arcos 1 y 2 ofrecen niveles especialmente reducidos de disponibilidad, por debajo del 2%.
El pipeline en construcción asciende a 391.000 m², de los cuales aproximadamente un 30% se encuentra disponible, anticipando una mayor entrada de nuevo producto a corto y medio plazo. La renta prime se mantiene en los 9,25 €/m²/mes, con una tendencia alcista a medio plazo.
Mercados regionales
Los mercados regionales concentran actualmente en torno al 25% de la contratación nacional, aunque con una evolución desigual. Valencia sigue siendo la plaza más importante, superando los 51.000 m² contratados en el primer trimestre, seguida por Zaragoza con 38.000 m², mientras que Bilbao, con 20.869 m², y Málaga, con 21.567 m², han experimentado repuntes de más del 100% tras cerrarse algunas operaciones de tamaño medio-grande.
En general, estos mercados presentan una demanda activa, pero altamente dependiente de la disponibilidad de producto en un contexto de escasez estructural de nueva oferta. Las tasas de disponibilidad se han mantenido en niveles históricamente bajos en la mayoría de localizaciones, situándose por debajo del 2% en Valencia y Zaragoza y en torno al 3% en Bilbao y Málaga.
Esta falta de oferta sigue ejerciendo presión sobre las rentas prime, que han alcanzado los 6,75 euros/m²/mes en Bilbao, los 5,65 euros/m²/mes en Valencia y los 4,50 euros/m²/mes en Zaragoza.
