El mercado inmologístico español afronta la segunda mitad de 2026 con perspectivas de consolidar uno de los mejores ejercicios de su historia. Tras un primer semestre marcado por una intensa actividad de contratación y el regreso de las grandes operaciones corporativas, tanto el mercado de alquiler como el de inversión mantienen una evolución positiva que apunta a un cierre de año por encima de los 1.500 millones de euros de inversión, la cifra más elevada desde 2021.
La fortaleza del mercado se apoya principalmente en el comportamiento de Madrid-Zona Centro y Barcelona-Cataluña, que han registrado los mejores primeros semestres de su serie histórica y concentran la mayor parte de la actividad logística nacional, así como en el dinamismo del mercado valenciano.
Madrid firma un semestre histórico
En la Zona Centro, la contratación alcanzó 620.778 m² durante los seis primeros meses del año, un 58% más que en el mismo periodo de 2025 y el mayor volumen registrado para un primer semestre. La actividad continúa desplazándose hacia la tercera corona, que concentra el 60% de la contratación, mientras que operadores logísticos y empresas de distribución representan conjuntamente más de la mitad de la demanda.
El dinamismo del mercado también está reduciendo progresivamente la disponibilidad, situada en el 9,8%, mientras la renta prime se mantiene en 7 euros por metro cuadrado al mes, un 2,2% por encima de hace un año. Para el conjunto del ejercicio permanecen en construcción cerca de 340.000 m², de los que aproximadamente una cuarta parte corresponde a desarrollos especulativos.
Barcelona mantiene la presión sobre la oferta
El mercado catalán también atraviesa un momento de elevada actividad. La contratación alcanzó 473.026 m² en el primer semestre, un 50% más que un año antes y el mejor registro histórico para este periodo. La tercera corona volvió a concentrar la mayor parte de la demanda, impulsada por operaciones de gran tamaño como el alquiler de una plataforma de 65.000 m² en La Bisbal del Penedès.
La elevada absorción continúa presionando la oferta disponible. La tasa de disponibilidad ha descendido hasta el 2,1%, una de las más reducidas del mercado español, mientras que la renta prime alcanza los 9,25 euros por metro cuadrado al mes, un 2,8% superior a la del año anterior. Actualmente permanecen en desarrollo 278.000 m², más de la mitad de ellos de carácter especulativo.
Madrid Barcelona y Valencia firman el mejor primer semestre de su serie histórica, con más de 1,3 millones de metros cuadrados contratados.
Valencia gana equilibrio con más oferta y una demanda que sigue creciendo
El mercado logístico de Valencia también mantiene un comportamiento muy positivo durante el primer semestre, aunque con una evolución distinta a la de Madrid y Barcelona. La contratación alcanzó 217.305 m², un 49,1% más que en el mismo periodo de 2025, mientras la entrada de nuevos desarrollos ha permitido aliviar parcialmente la fuerte escasez de espacio que caracterizaba al mercado valenciano.
La incorporación de nuevas plataformas ha elevado la tasa de disponibilidad hasta el 6,36%, frente al 0,87% con el que cerró 2025 y al 3,31% del primer trimestre, configurando un mercado más equilibrado entre oferta y demanda. El parque logístico alcanza ya los 5,48 millones de metros cuadrados, con 289.000 m² disponibles tras la puesta en servicio de nuevos desarrollos en Loriguilla, Moncada y Bétera.
De este modo, Madrid, Barcelona y Valencia suman en conjunto más de 1,31 millones de metros cuadrados contratados durante el primer semestre, confirmando la fortaleza del mercado inmologístico español y respaldando las previsiones de que 2026 cierre con un elevado volumen de contratación y una inversión que podría superar los 1.500 millones de euros, impulsada por el interés del capital institucional y por varias operaciones corporativas actualmente en negociación.
Grandes operaciones impulsan la inversión
El buen comportamiento del mercado de ocupación está trasladándose también al segmento de inversión. Durante el primer semestre, Madrid concentró alrededor de 415 millones de euros, equivalentes al 46% de la inversión logística nacional, mientras Cataluña sumó otros 145 millones, el 16% del total.
Entre las principales operaciones cerradas destacan la adquisición por AustralianSuper y Oxford Properties, a través de su plataforma ESCIP, de una cartera de 13 activos logísticos por 181 millones de euros, repartidos entre Madrid y Barcelona, así como la compra por CapitaLand Ascendas de una cartera de seis activos propiedad de Blackstone por 124 millones, operación que ha supuesto la entrada del grupo singapurense en el mercado español. También sobresalen la adquisición por El Corte Inglés de su centro logístico de Villaverde y la compra por Nuveen de dos activos logísticos en Barcelona.
La venta de carteras por parte de Prologis, Montepino y BentallGreenOak, junto a las operaciones ya cerradas por AustralianSuper, Oxford Properties y CapitaLand, mantienen la actividad inversora en niveles elevados.
Perspectivas favorables para el cierre del ejercicio
La previsión para la segunda mitad del año continúa siendo positiva. En el mercado de alquiler, la demanda de plataformas de nueva generación sigue superando la oferta disponible, lo que apunta a nuevas tensiones al alza sobre las rentas, especialmente en las ubicaciones con menor disponibilidad. En paralelo, el mercado de inversión mantiene una intensa actividad gracias al interés por carteras de activos logísticos y a varios procesos de venta actualmente en marcha, entre ellos los promovidos por Prologis, Montepino y BentallGreenOak, además de otros activos que podrían salir al mercado tras el verano.
Con este escenario, los analistas consideran que 2026 podría cerrar con una inversión superior a 1.500 millones de euros, aproximadamente un 25% más que el año anterior, consolidando la recuperación del mercado inmologístico español y situándolo de nuevo entre los segmentos inmobiliarios más atractivos para el capital internacional.
