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La logística continúa consolidándose como uno de los segmentos inmobiliarios más sólidos y resilientes, aunque afronta un escenario cada vez más complejo marcado por la incertidumbre geopolítica, la presión regulatoria, la evolución tecnológica y las nuevas exigencias de sostenibilidad.
Esta ha sido una de las principales conclusiones de la segunda mesa de debate de los "Desayunos Logísticos" organizados por GSE y Baker&McKenzie, con la colaboración de Cadena de Suministro, bajo el título "¿Y ahora cómo invertimos? Riesgo, resiliencia y valor en la logística que viene".
La sesión, moderada por Ricardo Ochoa de Aspuru, editor de Cadena de Suministro, reunió a José Antonio Pérez, socio de Baker McKenzie; Jesús María Lacasia, secretario general de Appunle; José Ignacio Gómez Ortega, gerente de Proyectos de Prologis; y Ramón Lázaro, director comercial de GSE España.
La ubicación sigue siendo el principal factor de decisión para los inversores logísticos.
El debate puso de manifiesto que la inversión logística ya no puede evaluarse únicamente en función de la ubicación o la rentabilidad esperada. Factores como la disponibilidad energética, la seguridad regulatoria, la sostenibilidad o la capacidad de adaptación futura de los activos han escalado posiciones en los análisis de riesgo y en los procesos de decisión.
Una encuesta realizada entre los asistentes situó precisamente la ubicación y conectividad como el principal factor de decisión para invertir en logística durante los próximos años, seguida por los costes de construcción, la flexibilidad futura de los edificios y la calidad intrínseca de los activos.
La energía se convierte en una variable estratégica
Uno de los cambios más relevantes en los procesos de inversión, en opinión de José Ignacio Gómez Ortega, es la creciente importancia de la disponibilidad eléctrica. Mientras que hace unos años la potencia energética se daba prácticamente por garantizada, hoy constituye uno de los principales condicionantes para cualquier nuevo desarrollo.
Según señaló, la convergencia de fenómenos como la automatización, la climatización, el crecimiento de las operaciones de frío, la expansión de los centros de datos y el incremento general del consumo energético está tensionando la capacidad disponible en numerosos nodos eléctricos.
A ello se suma la necesidad de aportar mayor certidumbre en los plazos de desarrollo. La falta de seguridad sobre los tiempos de tramitación y ejecución sigue siendo uno de los principales riesgos percibidos por los inversores, especialmente en proyectos con horizontes temporales largos.
La sostenibilidad y la adaptabilidad futura condicionan cada vez más el valor de los activos.
La resiliencia ya forma parte del valor del activo
Los participantes coincidieron en que la resiliencia ha dejado de ser únicamente un concepto operativo para convertirse en un criterio de inversión. La capacidad de un activo para adaptarse a cambios normativos, tecnológicos o de mercado será determinante para preservar su valor durante toda su vida útil.
En este contexto, Ramón Lázaro defendió la necesidad de incorporar criterios de flexibilidad desde la fase de diseño. Aspectos como la preparación para futuros procesos de automatización, la posibilidad de adaptación a operaciones de frío, la eficiencia energética o la mejora de las condiciones laborales de los trabajadores son elementos que cada vez pesan más en la definición de nuevos proyectos.
Además, según Lázaro, la resiliencia debe entenderse como la capacidad de anticiparse a posibles perturbaciones futuras, minimizando el impacto económico de las transformaciones que inevitablemente experimentarán los activos durante las próximas décadas.
Sostenibilidad y rentabilidad avanzan de la mano
La sostenibilidad fue otro de los ejes centrales de la mesa. José Ignacio Gómez destacó que los grandes inversores y los usuarios finales están incorporando criterios cada vez más exigentes relacionados con la reducción de emisiones, la eficiencia operativa y la huella de carbono de los edificios.
El sector reclama mayor seguridad jurídica y una regulación más conectada con la realidad operativa.
En muchos casos, explicó, ya se analizan indicadores vinculados al carbono incorporado durante la construcción, mientras que los usuarios demandan instalaciones capaces de reducir consumos y mejorar la eficiencia de sus operaciones.
La sostenibilidad, por tanto, deja de percibirse únicamente como una obligación regulatoria para convertirse en un elemento que contribuye directamente a la rentabilidad futura y a la competitividad de los activos.
La seguridad jurídica preocupa al sector
Desde la perspectiva legal, José Antonio Pérez advirtió sobre la creciente complejidad normativa y la incertidumbre derivada de interpretaciones cambiantes de la legislación.
El socio de Baker McKenzie defendió que la seguridad jurídica constituye un factor cada vez más relevante para la inversión, especialmente en proyectos con horizontes de explotación a largo plazo. A su juicio, no solo preocupan los cambios regulatorios, sino también las interpretaciones jurisprudenciales que pueden alterar sustancialmente escenarios previamente consolidados.
Por su parte, Jesús María Lacasia insistió en la necesidad de reforzar la colaboración entre administraciones y sector privado para evitar regulaciones alejadas de la realidad operativa. En este sentido, defendió el papel de Appunle como interlocutor sectorial en cuestiones clave como la normativa de protección contra incendios, la planificación energética o las infraestructuras logísticas.
Pese a las incertidumbres actuales, los participantes coincidieron en que el sector inmologístico seguirá mostrando una elevada capacidad de adaptación. La combinación de ubicaciones estratégicas, demanda estructural, innovación tecnológica y mejora continua de los activos mantiene el atractivo inversor de la logística en un entorno cada vez más exigente y complejo.
