El mercado logístico europeo está entrando en una fase más selectiva del ciclo, con una demanda que sigue mostrando solidez, pero cada vez más orientada hacia activos de mayor calidad y con mayores capacidades operativas, según una encuesta de Brookfield Properties y Savills.
Con más detalle, según este trabajo, un 38% de los usuarios afirma haber experimentado una mejora en las condiciones de negocio durante el último año y solo un 8% prevé un deterioro.
Al mismo tiempo, el 47% espera ampliar su superficie logística en los próximos uno a tres años, aunque el 54% también prevé dejar de utilizar al menos un inmueble, lo que evidencia un enfoque centrado en la optimización de carteras y la mejora de la calidad de los espacios, más que en el crecimiento por volumen.
Demanda subyacente sólida
Así mismo, el informe concluye que, aunque los procesos de toma de decisiones se han alargado, la demanda subyacente permanece intacta.
De manera particular, en lugar de reducir su actividad, los usuarios se muestran más exigentes y aprovechan los vencimientos y renovaciones de contratos para modernizar sus carteras, consolidar redes de distribución y trasladarse a instalaciones más productivas.
Por otro lado, el documento constata que cerca de la mitad de los usuarios se plantea ocupar superficie en instalaciones nuevas o en proyectos llave en mano, mientras que un 19% valora espacios ya existentes.
Factores para una decisión
En este sentido, factores como la disponibilidad de potencia eléctrica, las especificaciones técnicas de los edificios, el acceso a mano de obra y la capacidad de adaptación de los inmuebles son cada vez más determinantes a la hora de definir qué constituye un espacio logístico prime.
De manera particular, la disponibilidad de energía emerge como un factor decisivo. El 89% de los usuarios prevé que sus necesidades energéticas aumenten y más de una cuarta parte afirma ya no disponer de la capacidad suficiente en sus instalaciones actuales.
En cuanto a los mercados objetivo, se observa una clara diferencia entre inversores y usuarios. Reino Unido, España y Alemania encabezan las preferencias de los primeros, mientras que Francia, Alemania, Italia, Países Bajos y España son los principales destinos para los segundos.
En definitiva, el estudio constata que la demanda de espacio logístico en Europa sigue mostrando gran resiliencia, pero cada vez es más selectiva. Los usuarios ya no buscan simplemente espacio, sino activos capaces de soportar operaciones más complejas, impulsadas por la tecnología, y de ofrecer eficiencia a largo plazo.
Esta tendencia está impulsando una continua búsqueda de calidad, en la que los edificios con la capacidad eléctrica adecuada, las correctas especificaciones técnicas y una buena conectividad serán los que mejor rendimiento registren.
Oportunidad para inversores
A su vez, para inversores y promotores, la oportunidad reside en desarrollar activos que respondan a estos requisitos cada vez más precisos, en lugar de depender exclusivamente del impulso general del mercado.
Además, el informe también pone de manifiesto una creciente desconexión entre las necesidades de los usuarios y la oferta futura. Mientras que la demanda se concentra en edificios de gran tamaño y con especificaciones técnicas avanzadas, los promotores están orientando cada vez más su actividad hacia proyectos de tamaño medio, como reflejo de las limitaciones existentes en materia de planeamiento, acceso a energía y costes de construcción.
De cara a los próximos años, el estudio concluye que la demanda seguirá mostrando solidez, aunque será cada vez más selectiva en sus decisiones de ocupación. Como resultado, la capacidad de atraer usuarios dependerá en mayor medida de las características y prestaciones específicas de cada activo.
