El mercado español de inversión logística afronta una nueva fase marcada por el repunte del coste financiero, que no afecta por igual a todos los inversores, y con una actividad sólida.
Esta evolución coincide con un cambio relevante en las condiciones financieras. El Banco Central Europeo elevó en septiembre su facilidad de depósito hasta el 2,50%, mientras que el euríbor a doce meses cerró el mismo mes en el 3,247%, 1,075 puntos por encima del nivel registrado un año antes.
Este escenario, según Proequity, está modificando tanto el coste de la deuda como la rentabilidad que los inversores exigen a cada activo.
Capital selectivo
El inmobiliario español sigue atrayendo capital, pero su asignación es hoy más selectiva, de tal modo que el encarecimiento del dinero hace más competitivas alternativas de menor riesgo, como los bonos soberanos alemanes o estadounidenses, que se disputan el capital más conservador.
La financiación, por su parte, es más cara y los bancos se muestran más exigentes, aunque la competencia entre entidades, aseguradoras y fondos de deuda sigue permitiendo financiar los activos de mayor calidad.
A juicio de la consultora, este cambio se percibe con especial claridad en el inversor CORE, que prioriza la estabilidad y la conservación del capital y se concentra en activos estabilizados, ubicados en mercados consolidados, con inquilinos solventes, visibilidad de ingresos y necesidades limitadas de inversión adicional. No necesita recurrir necesariamente a financiación externa, pero sí compara la rentabilidad del inmobiliario con la que ofrecen esas alternativas. Según Proequity, este capital es hoy más escaso en el segmento de operaciones inferiores a 50 millones de euros.
El inversor CORE+, por su parte, asume más riesgo a cambio de rentabilidades superiores y puede invertir en activos con contratos de arrendamiento más cortos o con necesidades de capex, en los que genera valor mediante su mejora, modernización o reposicionamiento. Según el análisis de la compañía, es hoy uno de los perfiles más activos del mercado. Allí donde la mayor rentabilidad exigida se traslada a las valoraciones, este perfil puede acceder a activos a precios más atractivos, aunque el encarecimiento de la deuda, a la que puede recurrir para ejecutar su estrategia, obliga a que precio, rentas y capex encajen para que la operación resulte rentable.
Condicionantes
El comportamiento de los tipos de interés, el euríbor, los mercados de swaps y las condiciones de financiación serán por tanto variables determinantes para la actividad inversora durante los próximos meses, pero su impacto no será homogéneo: dependerá del perfil de cada inversor y de su recurso a la deuda, estima Proequity.
En este contexto, la consultora identifica como factores especialmente relevantes para atraer capital la ubicación, la estabilidad de las rentas, la calidad del inquilino, la duración contractual, las necesidades futuras de capex, la eficiencia del activo y su liquidez potencial en una futura desinversión.
