La contratación inmologística ha llegado a los 14,01 millones de metros cuadrados en Europa en el primer semestre de 2026, lo que supone un aumento interanual del 20,5%, aunque se sitúa un 5,3% por debajo de la media de los últimos cinco años. Esto refleja una recuperación del mercado, según los datos de Savills, pero con muchas diferencias entre países.
Destaca especialmente el crecimiento del 56,9% en Italia y del 62,8% en España, impulsados por la actividad manufacturera, el nearshoring y la optimización de portfolios, mientras que Francia ha experimientado un fuerte repunte del 154% en el segundo trimestre respecto al trimestre anterior.
En un momento en el que las empresas están dando prioridad a la construcción de cadenas de suministros resilientes frente a la mera eficiencia de costes, se está generando demanda de nearshoring, friendshoring, activos relacionados con el sector de defensa y una mayor necesidad de mejorar las redes logísticas. Los inquilinos también están apostando por un menor número de instalaciones más grandes y eficientes.
El mercado del alquiler se mantiene activo, pero se está volviendo más selectivo, más consciente de los costes y más centrado en la calidad”.
Esto significa que la contratación puede mantenerse al alza incluso cuando la absorción neta es más moderada, ya que el mercado se ve impulsado cada vez más por decisiones estratégicas de red y no simplemente por la expansión. La reciente crisis geopolítica en Oriente Medio ha reforzado aún más estas tendencias.
El aumento de los costes del combustible, la energía, el transporte y los seguros ha incrementado la incertidumbre, lo que ha llevado, según Savills, a algunos fabricantes, retailers y proveedores de logística externos a retrasar sus planes de expansión, apostar por la consolidación y optar por arrendamiento más cortos y flexibles.
Mientras, las interrupciones en la cadena de suministro y los plazos de envío más largos están llevando a los ocupantes a tratar de mantener más existencias dentro de Europa, diversificar sus estrategias de abastecimiento y pasar de cadenas de suministro ‘just-in-time’ a cadenas ‘just-in-case’.
En consecuencia, el conflicto está afectando más a los plazos, las especificaciones y la distribución geográfica de la demanda que a los volúmenes generales, lo que respalda la necesidad de más espacio de almacenamiento e instalaciones cercanas a puertos y hubs.
Poniendo el foco en algunos de los mercados más grandes, Reino Unido registró un descenso interanual del 8% en la absorción durante el primer semestre, mientras Países Bajos anotó una caída del 4% y Rumanía, del 41,5%. Por el contrario, Alemania creció un 23,3%, República Checa un 13% y Polonia un 56,9%.
Un mercado con grandes diferencias
En general, el mercado del alquiler se mantiene activo, pero se está volviendo más selectivo, más consciente de los costes y más centrado en la calidad. Esta selectividad se refleja con mayor claridad en las cifras de desocupación.
Al cierre del segundo trimestre de 2026, la tasa de disponibilidad en la región EMEA descendió al 6,7%, pero con un panorama muy fragmentado. Dublín, con un 2,8%, sigue presentando una oferta muy reducida, igual que algunas zonas de la Península Ibérica.
En estos mercados, los inquilinos siguen enfrentándose a una escasez de opciones modernas, especialmente cuando la demanda viene impulsada por factores como el suministro eléctrico, la mano de obra, la automatización o criterios ESG.
En el extremo opuesto, Londres y el sureste de Inglaterra alcanzan una tasa de disponibilidad del 9%, igual que Madrid, mientras la de Budapest llega al 14,8%, con datos del segundo trimestre. Esto refleja el impacto residual de la promoción a riesgo durante el ciclo de expansión posterior a la pandemia, así como una toma de decisiones más cautelosa por parte de los inquilinos.
No obstante, una mayor desocupación no implica automáticamente que los ocupantes dispongan de todo lo que necesitan, pues gran parte del espacio disponible es más antiguo, menos eficiente desde el punto de vista operativo y se ajusta menos a las necesidades de las empresas.
Esto explica por qué el crecimiento de las rentas se ha desacelerado, aunque no se ha detenido. El índice de rentas de Savills para la región EMEA registra un aumento interanual del 0,6%, pero una caída trimestral del 0,3%, lo que refleja un mercado que ya no genera incrementos significativos en los alquileres, pero que sigue escaso de espacios de primer nivel.
Algunos de los mayores incrementos anuales se han registrado en Oslo (+9,8%), Dublín (+7,4%), Frankfurt (+7,3%), Múnich (+7,1%), Roma (+5,9%), Barcelona (+5,7%), Madrid (+5,4%) y Milán (+4,3%).
El mercado tiende a dividirse en dos niveles: los edificios prime conservan su capacidad de fijación de precios, mientras que los secundarios se enfrentan a periodos de desocupación más prolongados, deben ofrecer más incentivos y sufrien un riesgo creciente de obsolescencia.
Menos proyectos, mayor escasez futura
Cabe apuntar que si bien las tasas de disponibilidad parecen elevadas en algunos mercados, la cartera de proyectos a riesgo se está contrayendo en gran parte de la región EMEA. El aumento de los costes de construcción, las dificultades para obtener financiación para nuevos proyectos y unas perspectivas de ocupación más débiles han reducido considerablemente el inicio de este tipo de obras.
Salvo en unos pocos mercados más dinámicos, los nuevos proyectos dependen cada vez más de contratos de arrendamiento previos o de una demanda clara de inmuebles "build-to-suit". Esto genera una posible tensión de cara a la siguiente fase del ciclo.
Es posible que el mercado esté absorbiendo actualmente la última oleada de proyectos a riesgo finalizados, pero la reducción en el inicio de nuevas obras apunta a una futura escasez de espacios de categoría A.
A medida que los ocupantes se trasladan a edificios más grandes, mejor ubicados y con mayor eficiencia energética, es probable que se amplíe la brecha entre el espacio disponible y el espacio adecuado. En este sentido, la tasa de desocupación actual no refleja necesariamente un exceso de oferta a largo plazo, más bien podría indicar que Europa cuenta con un exceso de producto inadecuado y una oferta insuficiente del producto idóneo.
Se prevé que los factores estructurales que impulsan la demanda sigan favoreciendo la absorción a medio plazo. Tan solo la expansión del sector europeo de defensa podría generar una demanda adicional significativa de espacio industrial y logístico en los próximos años.
Gran parte de la misma correspondería a instalaciones especializadas vinculadas a la fabricación segura, las pruebas, el almacenamiento y la resiliencia de la cadena de suministro.
La inversión prioriza la calidad
El volumen de inversión en el sector industrial y logístico ha alcanzado los 18.700 millones de euros en el primer semestre de 2026, manteniéndose por debajo de los niveles registrados durante el auge posterior a la pandemia, según datos de Savills.
Los tipos de interés elevados durante un periodo prolongado, la incertidumbre geopolítica y el encarecimiento de la deuda siguen influyendo en el comportamiento de los inversores, que priorizan unas mayores rentabilidades de entrada, ingresos seguros y activos con un uso operativo claro.
La liquidez no ha desaparecido, pero se ha restringido. El core capital, aunque ahora limitado, se centra en activos de primera categoría situados en las ubicaciones más sólidas. Cuando un activo se considera de menor calidad por diversos motivos, como el riesgo de arrendamiento, deficiencias en criterios ESG, ubicaciones menos atractivas o una posible obsolescencia, su valoración se ajusta rápidamente.
Esto genera una distinción más clara entre los activos con buenas perspectivas a largo plazo y aquellos que requieren inversiones de capital o dependen de hipótesis más optimistas sobre el crecimiento de las rentas.
Francia fue el mercado más destacado durante el primer semestre, pues la adquisición de la cartera francesa de Proudreed por parte de Blackstone contribuyó a elevar el volumen de inversión hasta los 2.900 millones, lo que supone un incremento del 67%. Los inversores siguen priorizando los activos prime, lo que refuerza la tendencia de búsqueda de calidad observada también en el mercado de inquilinos.
Las rentabilidades de la logística prime se han mantenido prácticamente estables en toda Europa, y la media de la región EMEA se situó en el 5,27% en el segundo trimestre de 2026. Esto sugiere que el ciclo general de ajuste de precios ha concluido en gran medida, si bien los mercados individuales siguen evolucionando de forma selectiva.
Las rentabilidades prime se han mantenido prácticamente estables en Europa, y la media de la región EMEA se sitúa en el 5,27%, según datos del segundo trimestre”.
Madrid registró un aumento interanual de 50 puntos básicos hasta el 5,05%; Bucarest de 20 puntos hasta el 7,40%; Lille, de 35 puntos hasta el 5,30%; y los seis principales mercados alemanes de 10 puntos, hasta el 4,50%. Por el contrario, Ámsterdam, Budapest, Copenhague, Lisboa y Varsovia permanecieron sin cambios durante el trimestre.
Se trata de un mercado caracterizado más por la estabilidad que por la compresión. Los inversores no esperan necesariamente situaciones de dificultad financiera, pero exigen pruebas más sólidas antes de apostar por el crecimiento. La seguridad de las rentas, la calidad de los activos y la relevancia operativa siguen siendo los factores predominantes.
Las estrategias de activos multiinquilino continúan despertando interés cuando la oferta es limitada y el potencial de reversión de rentas es evidente. No obstante, el riesgo asociado a activos secundarios se está valorando con mayor rigor que en etapas anteriores del ciclo.
De cara al futuro, es probable que la segunda mitad de 2026 se caracterice por la selectividad más que por la debilidad. Los inquilinos seguirán tomando decisiones estratégicas sobre sus redes para mejorar la resiliencia, la eficiencia o la capacidad futura de sus activos inmobiliarios. Por su parte, los inversores continuarán destinando capital a aquellos proyectos donde la seguridad de los ingresos y la calidad de los activos sean evidentes.
Así pues, el informe de Savills concluye que el sector logístico europeo mantiene unos fundamentos sólidos, pero el mercado se está volviendo más exigente. Los mejores activos y ubicaciones deberían seguir obteniendo un rendimiento superior, mientras que aquellos con limitaciones operativas deberán esforzarse para atraer tanto a ocupantes como a capital.