El desarrollo de suelo para actividades industriales y logísticas siempre ha sido una cuestión espinosa. Los actores hablan de complejos trámites, plazos largos y una cierta discrecionalidad que deja en manos de las autoridades competentes la prioridad que se le ha de dar a proyectos que siempre implican un acuerdo de diversos actores e inversiones que no admiten demora.
Las inversiones, cuantiosas, con un proceso de aprobación complejo, y los largos plazos que se manejan para materializarse requieren de una estabilidad y una agilidad inexistentes hoy día.
En este contexto, la planificación y la búsqueda de soluciones alternativas, como la modernización o reutilización de activos obsoletos, se abren paso, dada su capacidad especialmente de generar activos modernos en ubicaciones en las que de otro modo no habría espacio.
En el mercado inmologístico, los plazos condicionan buena parte del desarrollo del sector e incluso en muchas ocasiones tienen relación directa con la escasez de naves logísticas modernas o de la falta de suelo disponible en determinadas zonas.
Desde fuera puede parecer que desarrollar una nueva plataforma logística consiste simplemente en adquirir un terreno y comenzar las obras.
Un largo viaje
Sin embargo, detrás de cualquier nave logística existe un largo recorrido administrativo, técnico y urbanístico que puede prolongarse durante varios años.
Antes de que una empresa pueda empezar a construir es necesario completar numerosos trámites relacionados con el planeamiento urbanístico, la gestión del suelo, la urbanización, las infraestructuras, las autorizaciones sectoriales y la obtención de licencias, sin olvidar la coordinación entre diferentes administraciones, organismos y suministradores.
Mientras los procedimientos administrativos mantienen unos tiempos extremadamente largos, las necesidades empresariales evolucionan cada vez con mayor rapidez.
Las compañías modifican sus redes logísticas, amplían capacidad, incorporan automatización, implantan nuevos procesos productivos o reorganizan sus cadenas de suministro en plazos mucho más cortos.
Este desfase genera una bolsa de demanda, mientras que la nueva oferta tarda años en llegar. Por ello, muchas operaciones terminan concentrándose sobre un número limitado de activos disponibles, especialmente en las zonas más consolidadas.
El suelo finalista escasea
De manera particular, la escasez de disponibilidad afecta al suelo finalista, aquel que ya está listo para un desarrollo rápido de activos es uno de los principales retos del mercado, especialmente en los grandes ejes logísticos.
En este escenario, las empresas que necesitan implantar nuevas instalaciones ya no pueden esperar a tener una necesidad inmediata para iniciar la búsqueda. Tienen que anticiparse, con el riesgo que eso supone, especialmente en un contexto altamente volátil como el actual.
La escasa disponibilidad y la falta de suelo finalista obligan a anticiparse en un contexto de alta volatilidad y con una planificación que requiere años vista.
En este contexto, cada vez resulta más habitual que los proyectos logísticos comiencen a planificarse con años de antelación.
Esta anticipación permite identificar oportunidades, valorar distintas ubicaciones y adaptarse a los tiempos necesarios para que un desarrollo llegue a buen puerto.
En paralelo, también está impulsando el crecimiento de fórmulas como los proyectos llave en mano.
Se amplía el radio de búsqueda
Por otro lado, ente la limitada disponibilidad de suelo en los mercados más consolidados, muchas empresas están ampliando su radio de búsqueda hacia municipios donde todavía existe capacidad de desarrollo.
No se trata únicamente de una cuestión de precio. En muchas ocasiones, estas ubicaciones permiten desarrollar proyectos con mayor rapidez y sobre parcelas más adecuadas para las necesidades actuales de la logística.
Pero, además, la planificación urbanística ya no depende únicamente del suelo. La creciente electrificación de la industria y la logística está convirtiendo la disponibilidad de potencia eléctrica en otro factor decisivo.
Automatización, refrigeración, robotización, movilidad eléctrica o centros de datos requieren capacidades energéticas muy superiores a las de hace apenas unos años. Por ello, muchos proyectos necesitan coordinar el desarrollo urbanístico con la planificación de las infraestructuras eléctricas.
Este aspecto añade una nueva capa de complejidad a la puesta en marcha de plataformas logísticas de nueva generación.
Contra la complejidad con colaboración
Con todo ello, el desarrollo del mercado inmologístico requiere una planificación que combine adecuadamente las necesidades del sector privado con la capacidad de respuesta de las administraciones.
La agilización de procedimientos, la planificación de nuevo suelo empresarial y la inversión en infraestructuras serán elementos fundamentales para mantener la competitividad de los principales polos logísticos.
Colaboración y rehabilitación de activos obsoletos se abren camino en proyectos que tienen en los plazos urbanísticos otro elemento estratégico más a tener en cuenta.
No se trata de reducir garantías o simplificar controles, sino de conseguir procedimientos más eficientes y previsibles que permitan acompasar la generación de nueva oferta con las necesidades reales del mercado.
Cuando un desarrollo urbanístico se retrasa, el impacto va mucho más allá del promotor y se extiende a toda la cadena que interviene en el desarrollo, llegando hasta los inquilinos.
También afecta a empresas que necesitan ampliar instalaciones, operadores logísticos que buscan nuevas plataformas, compañías industriales que quieren crecer, inversores que esperan desarrollar proyectos y, en última instancia, a la competitividad de las cadenas de suministro.
Por ello, los plazos urbanísticos no deben entenderse como una cuestión exclusivamente administrativa. Se han convertido en un elemento estratégico .
La apuesta ‘brownfield’
La escasez de suelo finalista en los principales corredores logísticos y la falta de producto moderno impulsan la transformación de inmuebles antiguos con el fin de generar nuevo producto en ubicaciones consolidadas.
Actualmente, la elevada actividad del mercado convive con una oferta limitada en algunos de los enclaves más demandados. Madrid y Cataluña concentraron 1,77 millones de metros cuadrados contratados en 2025, un 20% por encima de la media de la última década, pero la disponibilidad sigue tensionada en mercados consolidados, con tasas especialmente reducidas en Cataluña, donde se situaba por debajo del 3% a cierre de año.
Esta presión también se refleja en las rentas prime, que alcanzaron los 7,25€/m2/mes en la zona centro y 9,25 en Cataluña. En paralelo, la oferta futura especulativa continúa siendo limitada en determinados mercados, lo que favorece operaciones de prealquiler, proyectos llave en mano y fórmulas adaptadas a las necesidades específicas de los ocupantes.
Todo ello conduce a ampliar el foco más allá del desarrollo de nuevo suelo. Muchos activos logísticos antiguos se encuentran en ubicaciones estratégicas, pero no responden a los estándares actuales de eficiencia, operativa, sostenibilidad y seguridad.
La obsolescencia puede manifestarse de diversas maneras, como alturas libres insuficientes, cubiertas no preparadas para nuevas instalaciones energéticas, baja eficiencia, escasez de muelles, patios de maniobra limitados, accesos inadecuados, estructuras con capacidad restringida, instalaciones desactualizadas o ausencia de certificaciones sostenibles.
Los proyectos inmologísticos ya no dependen únicamente de la disponibilidad de suelo, sino también de la potencia eléctrica adecuada.
La rehabilitación de activos obsoletos puede convertirse en una alternativa atractiva cuando permite aprovechar ubicaciones existentes, infraestructuras previas y suelos ya transformados. En mercados donde el desarrollo de nuevo suelo exige plazos largos, trámites complejos o una inversión inicial elevada, la rehabilitación o reconversión de activos logísticos puede generar producto moderno sin depender exclusivamente de nuevos ámbitos urbanísticos.
Para los propietarios, la transformación de activos logísticos obsoletos puede permitir recuperar competitividad en inmuebles que han perdido atractivo frente al producto de nueva generación. Para los operadores, puede abrir alternativas en ubicaciones donde la nueva oferta es escasa o tarda en llegar.
Para promotores e inversores, puede representar una estrategia de valor añadido vinculada a la mejora del activo, aunque siempre condicionada por el coste de adaptación, los plazos de tramitación, la posible contaminación del suelo, las limitaciones estructurales y la demanda real.
En definitiva, la transformación de activos logísticos obsoletos debe partir de un análisis riguroso. La viabilidad debe confirmar usos permitidos, edificabilidad, licencias y restricciones, mientrasse analizan cimentación, resistencia, cubierta y posibilidades reales de reforma.
La viabilidad técnica y energética debe revisar instalaciones, potencia disponible, eficiencia, iluminación, ventilación y protección contra incendios. Y en su caso, la viabilidad funcional y comercial debe contrastar si el producto final responde a la demanda real del mercado.
Esta aproximación conecta también con la sostenibilidad y el uso eficiente del suelo.
Transformar activos ya construidos puede formar parte de una estrategia más responsable, siempre que los costes de adaptación, el análisis del ciclo de vida y el resultado final lo justifiquen.