El sector inmologístico ante un año clave para la inversión

El crecimiento del e-commerce y de ciertos sectores de actividad impulsará la demanda de naves en los principales focos del país, como la Zona Centro, Cataluña, Valencia y Zaragoza, destacando también el interés por Málaga, Sevilla o Bilbao

20/03/2021 a las 14:29 h

Si hay una palabra que haya caracterizado al sector inmologístico en 2020 es la de resiliencia. Y es que a pesar del descenso experimentado en otras áreas del ámbito inmobiliario, ha logrado incluso salir fortalecido, aprovechando el fuerte crecimiento del e-commerce a raíz de la pandemia.

Tal y como refleja el Índice de Confianza en el Sector Logístico de CBRE y Logicor, esta tendencia influirá en la configuración de las naves logísticas en 2021, pues las empresas han tenido que enfrentarse desde el Covid-19 a diversos desafíos relacionados con el transporte, la distribución y el almacenaje.

Así, un 39% de los encuestados, tanto del ámbito logístico como del retail, apostarán por la automatizaciónpara mejorar la eficiencia de sus operaciones, por ejemplo en la entrega de pedidos.

[sumario]La contratación logística será similar a la registrada en 2020 tanto en la Zona Centro como en Cataluña”[/sumario]

El 47% de los operadores logísticos que han participado en la encuesta están interesado en arrendar nuevos espacios, pero se enfrentan a decisiones delicadas en cuanto al coste y la ubicaciónde estas nuevas instalaciones, factores de los que depende en gran medida el éxito de sus negocios.

De hecho, uno de los principales retos a resolver reside en la actualidad en la escasez de plataformas de última milla, que cuentan con un tamaño menor y están situadas cerca de los núcleos urbanos. A ello se añade el aumento de la demanda de plataformas XXL, una tendencia por la que ya están apostando algunos promotores en sus nuevos proyectos en España.

Por el contrario, la expansión a nuevas localizacionesno es una de las prioridades de los operadores para este nuevo año, según el estudio.

Además, para los inquilinos cada vez tiene más importancia el hecho de que una nave cuente con certificaciones de sostenibilidad, una apuesta que seguirá afianzándose en 2021. De hecho, el último informe del Green Building Council ya sitúa a España entre los países más avanzados en cuanto a edificación sostenible, con el décimo lugar a nivel mundial por número de edificios con certificados LEED.

Contratación logística

En este contexto, las previsiones de CBRE apuntan a que la contratación será similar a la registrada en 2020tanto en la Zona Centro como en Cataluña, impulsada especialmente por los sectores de alimentación, sanidad, tecnología y deportes, sumado al citado crecimiento del canal ‘on-line’.

[sumario]Para los inquilinos, cada vez tiene más importancia el hecho de que una nave cuente con certificaciones de sostenibilidad”[/sumario]

En el centro de España, los promotores iniciaron el año con la previsión de entregar 363.000 m² en proyectos a riesgo, para los que se espera una rápida absorción. En total, se prevé un aumento del stock logístico en la zona del 15%.

También se espera una gran actividad en el resto de focos logísticos, aunque en el caso de Málaga, la escasez de oferta condicionará las cifras.

Este problema, que comparte con Cataluña y Bilbao, mantiene bajo presión los índices de disponibilidad del suelo, por lo que en el año 2021 es probable que en estos territorios se dé prioridad a la reforma y reconversión de edificios, en lugar de apostar por los proyectos de obra nueva.

Conviene apuntar que el stock logístico de la ciudad andaluza, con alrededor de 525.000 m² a finales de 2020, y una tasa de disponibilidad inferior al 4%, crecerá en los próximos dos años con más de 80.000 m² contratados en proyectos ‘llave en mano’.

Esto supondrá un aumento del estocaje, pero no de la disponibilidad, por lo que seguirá siendo una de las capitales con menor parque logístico de España.

En lo que respecta a Cataluña, que finalizó 2020 con una tasa de disponibilidad del 3,3%, según BNP, está previsto que se incorporen al mercado 708.208 m² entre 2021 y 2022, de los que ya estaban prealquilados en enero un 17%.

En cuanto a Valencia y Zaragoza, se prevé un aumento del producto de calidad  lo largo del año. En el primer caso, se están desarrollando 88.295 m², que se entregarán previsiblemente en 2021, en ubicaciones como Cheste, Manises, Picassent y Catarroja.

Por su parte, en Zaragoza conviene señalar el crecimiento que supondrá la ampliación de PlaZa para comercializar alrededor de 200.000 m² más de espacio logístico.

Respecto a Sevilla, destaca el proyecto que desarrollará Aquila Capital en Alcalá de Guadaira, con 100.000 m² de superficie total construida, que se distribuirá en tres naves de gran tamaño.

Por otro lado, la incorporación de nueva superficie limitará el crecimiento de las rentas, a pesar del elevado nivel de demanda. En el caso de las rentas prime, CBRE apunta que se mantendrán estables, rondando los 5,5 euros/m²/mes en el centro del país y los 7 euros/m²/mes en Cataluña.

Además, en la segunda mitad del año 2020, se ha registrado una revalorización de los activos logísticos e industrialesde entre el 4% y el 6%, que se mantendrá en 2021. No obstante, en el escenario más optimista, CBRE cree que podría ampliarse hasta el 7% en el mercado logístico barcelonés, hasta el 6% en la Zona Centro y hasta el 5% en Valencia y Zaragoza.

Inversión logística

En otro orden de cosas, el sector logístico continúa muy bien posicionado para la atracción de capital institucionaly es probable que a lo largo del año se interesen por este tipo de instalaciones inversores procedentes del retail.

Uno de los tipos de activo que despertará más interés serán las naves de última milla en las ciudades de más de 100.000 habitantes.

Además, aumentarán las operaciones de ‘sale & leaseback’. Con todo, CBRE calcula que el volumen de inversión superará los 2.000 millones a nivel nacional, lo que se conseguirá en parte gracias a la salida al mercado de importantes portfolios.

En este contexto, anticipa que se seguirá invirtiendo en desarrollos especulativos del área de distribución local de la Zona Centro y del primer y segundo arco de Cataluña, aunque está aumentando el interés por este tipo de activos en el País Vasco, Málaga, Sevilla y Alicante.

Por su parte, desde Savills Aguirre Newman destacan también que España cuenta con una ubicación geoestratégica privilegiada para convertirse en un importante hub logístico para el continente europeo.

Desgraciadamente, gran parte del parque españolde instalaciones logísticas está obsoleto, por lo que sería necesario impulsar este segmento mediante la colaboración público-privada, especialmente si se tiene en cuenta el interés inversor que está despertanto el sector.  

 

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