A lo largo de 2020, se ha registrado una contratación de 1.793.000 m² en el mercado inmologístico español, según datos de CBRE, superando en un 19% el dato del año anterior a pesar del parón que supuso la crisis sanitaria.
La contratación en la Zona Centro ha crecido un 73% hasta los 923.000 m², la segunda cifra más alta desde 2011, siendo el 78% contratación neta. Se han cerrado diez transacciones correspondientes a naves mayores de 25.000 m², la mayor parte en los ejes A-2 y A-42, abarcando el e-commerce el 43% de la contratación.
Destacan la autopromoción por parte de un operador de e-commerce de 200.000 m² en Illescas y el arrendamiento de 75.000 m² en Alcalá de Henares. También el llave en mano de Dia de 68.000 m² y el pre-alquiler de una nave de 37.000 m² por Zalando, ambas en Illescas.
En Cataluña, marcada por la falta de producto, se han contratado 419.000 m², de los que el 59% ha sido contratación neta. La cifra supone un descenso del 29%, habiendo concentrado las operaciones vinculadas al e-commerce el 23% de la contratación.
Destacan el alquiler de la plataforma logística de Segro de 28.500 m² en Sant Esteve Sesrovires y el alquiler a un operador de e-commerce de una nave de 15.000 m² en Parets del Vallès.
Respecto a la renta prime, se mantiene en los 5,50 euros/m2/mes y en los 7,00 euros/m2/mes respectivamente, si bien están aumentando los incentivos en los nuevos contratos de arrendamiento, así como las ayudas a la implantación.
En Valencia, se reactivó la demanda en el último trimestre, llegando la contratación a 224.000 m² al final del ejercicio, aunque está un 15% por debajo de la cifra de 2019. Por su parte, Zaragoza prácticamente duplica los datos del año anterior, con 110.000 m², y Sevilla ha estado cerca de triplicarlos, con 103.000 m².
Entre las operaciones más importantes, se encuentra la autopromoción de Lidl de 51.000 m2 en Cheste, un llave en mano de 22.000 m2 en Plaza y el arrendamiento de una nave de 10.000 m2 por parte de Seur en Alcalá de Guadaira.
Previsiones
Según las previsiones de la consultora para 2021, la actividad será similar en la Zona Centro y Cataluña en 2021, gracias a sectores como la alimentación, la tecnología o los deportes, así como la sanidad o el área farmacéutica.
El inmologístico ha demostrado su resiliencia en 2020, impulsado por el crecimiento del 23% en el e-commerce. Tal y como han señalado la directora de Research, Lola Martínez, y la directora asociada de Research, Miriam Goicoechea, la contratación, cercana a cifras récord en el centro del país, hubiera alcanzado este tipo de cotas en Cataluña de no ser por la falta de producto.
Esto ha motivado que el resultado final sea más cercano a la media histórica. En cuanto a nuevos proyectos para 2021, se prevé un aumento del stock logístico en la Zona Centro del 15%, si bien también habrá algunos destacados en Valencia o Sevilla.
En cambio, en Bilbao, Málaga o zonas cercanas a Barcelona, con una escasez de suelo importante, serán más habituales los proyectos de rehabilitación y renovación de naves. Por otra parte, la tendencia seguirá siendo de estabilidad en las rentas para los próximos meses, dado que la nueva oferta está impidiendo el crecimiento.
Inversión
Por la parte de inversión, en 2020 se han alcanzado los 1.430 millones de euros, algo menos del 20% respecto a la cifra alcanzada un año antes. Además de los portfolios Mercury, Koning, Sherpa y Riviera, destaca la compra por parte de Axa de una nave en Illescas por 55 millones.
Es probable que en 2021 haya un interés por parte de inversores provenientes de otros sectores especialmente del retail, además de un aumento significativo en las operaciones de sale & leaseback. Tal y como ha explicado Lola Martínez, el nivel de inversión podría superar los 2.000 millones de euros.
El crecimiento del e-commerce se está reflejando en un elevado interés por los activos de última milla en ciudades de más de 100.000 habitantes, una tendencia que continuará en 2021.
Respecto a las rentabilidades prime, se mantienen en el 4,75% en la Zona Centro y Cataluña, con una posible mayor compresión en 2021, en línea con los países europeos cercanos.
