El interés que sigue suscitando el mercado inmologístico en las dos principales áreas de la península, Madrid y Barcelona, por parte de los inversores hace que los proyectos especulativos, sobre todo en la zona centro, excedan los niveles y ritmos de contratación a los que en los últimos tiempos nos tenía acostumbrados en mercado.
En Madrid y zonas limítrofes, con un volumen de construcción total en el entorno de los 530.000 m² actualmente ejecutándose o en proyecto de ejecución, más de la mitad, unos 265.000 m², son ejecutados en modo especulativo. El resto tiene definido y comprometido un futuro ocupante de las plataformas logísticas. La contratación hasta el momento actual de 160.000 m², hace que vayamos a tener un exceso de superficie futura que se deberá absorber.
En Barcelona (Zona Cataluña) la situación es completamente la contraria. Proyectos y metros cuadrados en construcción escasos con altos niveles de contratación. Más concretamente 350.000 m² firmados y 180.000 m² de plataformas logísticas en ejecución. La tendencia clara es el incremento de rentas, provocadas por el interés de los usuarios por hacerse con espacio para el desarrollo de su actividad.
Lo expuesto anteriormente provocará en la zona centro, y está siendo una realidad actualmente, que los propietarios-inversores tomen decisiones muy flexibles en las negociaciones de acuerdos con posibles clientes, para hacerse con los contratos y que las apuestas en términos de inversión generen rendimientos positivos desde el primer momento en el que se entrega, por parte de los promotores, el edificio. Esta actitud es la que lleva a una estabilidad en las rentas zonales con una clara tendencia a descensos muy sostenidos en los niveles de rentas provocados por la competencia entre inversores.
[sumario] Más de la mitad de lo que se está construyendo en estos momentos en la zona centro, se está ejecutando en especulativo.[/sumario]
En cuanto a la evolución del mercado en Valencia no puede ser mejor, de ahí que el interés de los inversores por este mercado se haya posicionado como prioritario. La tendencia durante el presente año, en términos de contratación, se acerca a niveles record, aproximándose a los 200.000 m² contratados de espacios tanto llave en mano, así como espacios construidos. La situación es muy parecida a la de Barcelona, poca disponibilidad e interés por parte de los operadores de firmar buenas ubicaciones.
Las rentas en las zonas “prime” se han estabilizado en los 4,50 €/m², la disponibilidad de espacios construidos es muy baja no alcanzando el 3%. La actividad promotora sigue en funcionamiento, tanto a nivel especulativo como grandes proyectos llave en mano, en Ribarroja, Cheste, Picassent y Sagunto, aunque cada vez las posibilidades de suelo finalista para proyectos logísticos son menores.
La escasez de oportunidades, así como el exceso de posiciones en la zona centro de España principalmente, están provocando desde hace tiempo que los inversores estén poniendo el foco de su interés en zonas que parecían olvidadas (Zona norte de España, Sevilla, Málaga,...). Según cada mercado, el interés por proyectos especulativos desciende muy considerablemente, apostando por ubicaciones ‘last mile’ con contratos cerrados a largo plazo por las empresas claramente asociadas al negocio online. Activos con una clara falta de riesgo asociado a la rotación comercial futura y con unos niveles constructivos y operativos muy altos.
Roberto Ágreda
Director oficina de Madrid de Inmoking Real Estate
