El elevado interés por parte de fondos y promotores en adquirir nuevos desarrollos y activos logísticos en Málaga ha posicionado a la ciudad como la tercera gran alternativa de inversión en España, solamente por detrás de Madrid y Barcelona.
Así lo explican desde CBRE, que sin embargo, también pone el foco en la falta de espacios disponibles, pues a cierre de 2020, contaba con un stock de 515.000 m², situándose en este caso por detrás de Madrid, Barcelona, Valencia, Sevilla, Zaragoza y País Vasco.
Aunque se prevé el cierre de grandes desarrollos a corto y medio plazo, los operadores de e-commerce y logísticos están apostando mientras tanto por proyectos ‘llave en mano’, que suponen un aumento del estocaje, pero no de la disponibilidad, situada en un 1,8%.
Actualmente, la ciudad tiene aproximadamente 132.000 m² de naves en el 'pipeline' divididas en tres proyectos de relevancia, con un precio medio de 250-300 euros/m². Además, el suelo finalista que ya está en fase de comercialización asciende a unos 120.000 m².
En cuanto a la contratación logística, ha alcanzado los 25.000 m² en 2020, que supone un descenso del 20% en comparación con 2019, cuando se contrataron más de 31.000 m². En total, se han cerrado ocho operaciones, entre las que destacan las de Mahou-San Miguel y Seur, o el reposicionamiento de Nacex.
Gran parte de la demanda se concentra en el primer anillo, donde se encuentran el Centro de Transportes, Trévenez y Guadalhorce, y en el segundo, en Cártama, Alhaurín de la Torre y Casabermeja. Por su parte, el tercer anillo, que abarca Antequera, Marbella y Vélez-Málaga, tiene una demanda más selectiva y de volumen.
La falta de nuevos desarrollos ha ralentizado el crecimiento de las rentas en 2020, situándose la renta prime en 5,25 euros/m²/mes en zonas como el Centro de Transportes y Trévenez, y la renta media en los 3-5 euros/m²/mes.
Previsiones para 2021
En lo que respecta a 2021, destacan nuevos desarrollos como el polígono Fahala en Cártama, que ha finalizado la fase de urbanización. Por su parte, el proyecto Megahub, en Antequera, que ya ha iniciado las obras de urbanización, cuenta con 400.000 m² para uso logístico sólo en la primera fase.
Por su cercanía a los puertos de Algeciras, Sevilla y Málaga, se espera que se consolide como primera alternativa de los operadores de grandes plataformas enfocados a una distribución eminentemente regional.
En cuanto a proyectos a medio plazo, destaca el desarrollo del sector Buena Vista para llevar a cabo la segunda fase del Centro de Transportes de Mercancías, y el proyecto Rosado Central, la gran opción de inversión inmediata, que está a la espera de la aprobación inicial del Plan Parcial y la certificación medioambiental.
Las rentas se mantendrán estables en 2021, con un crecimiento moderado, mientras la contratación seguirá al alza, consolidándose el cambio de tendencia hacia la promoción a riesgo. Respecto a inversión, la rentabilidad se comprimirá por debajo del 6% por la falta de producto de calidad.
