Jose Maria Rodriguez y Javier Inchauspe de Merlin Properties.

“La vocación de Merlin es la de ser proveedor de espacios logísticos, con vocación de continuidad”.

Con una cartera de 570.000 m², compuesta por un total de 13 activos “de alta calidad” con un 93% de ocupación actual, Merlin es ya la tercera inmobiliaria española en activos logísticos, tras la compra a Sacyr en julio pasado de su filial Testa.

Con un portfolio en el que los activos logísticos representan el 4% del total por valor y un 6% por renta, y tras la oleada de compras de la mayor socimi patrimonialista cotizada del panorama inmobiliario español, la estrategia para los próximos meses, pasa por centrarse en la gestión de estos activos y en una mayor selección en lo que a nuevas inversiones se refiere.

La renta bruta anualizada de 18 millones de euros anuales de la cartera de inmuebles logísticos, le sitúa en tercer lugar del ranking gestores del sector inmologístico nacional, aunque como afirma José María Gutiérrez, director junto con Javier Inchauspe del área logística en Merlin, “queremos llegar a ser el operador número uno del sector logístico español y buena prueba de ello es que el 54% de los proyectos actualmente en análisis, son logísticos”.

La ambición es llegar a gestionar una cartera de un millón de metros cuadrados en un plazo de 18 meses, “lo que nos situaría al nivel de los dos primeros operadores presentes en el mercado español”. Esto supondrá que un 10-15% de la renta bruta anual, esté generada por los activos logísticosadaptados a lo que demandan los operadores logísticos”.

Aunque ha habido poca absorción en estos últimos años, “tampoco se ha construído desde 2007, por lo que hay poca disponibilidad, con escasez de activos de más de 15.000 m2 en los principales ejes de Madrid y Barcelona, lo que se traducirá en un incremento de las rentas”, apunta Javier Inchauspe.

Con una fuerte implantación en el Corredor del Henares, el 15% de la cartera corresponde a instalaciones en esta zona tras las últimas compras anunciadas que incluyen un suelo de 103.519 m² en Cabanillas, Guadalajara, “el foco estará en Madrid y Barcelona y también en Zaragoza (PlaZa) y Valencia, en relación con actividades vinculadas al puerto y al sector de la automoción en esa Comunidad”, aunque no se descartan otras operaciones que puedan resultar interesantes.

Con vocación de permanencia

La vocación de Merlin es la de ser proveedor de espacios logísticos, con vocación de continuidad”, afirma Inchauspe, “acompañando al operador logístico en su camino de optimización de costes”.

En esta estrategia, Merlin contempla cuatro tipologías en inversión. La compra tradicional de nave con inquilino, promoción especulativa de la mano de otros socios, promoción llave en mano y contratos de ‘sale&lease back’.

En cuanto al perfil de cliente objetivo para Merlin, se establece en torno a los operadores logísticos y a los clientes finales, que están cambiando su modelo logístico, o grandes retailers, con necesidades de espacios, como consecuencia de sus nuevas estrategias de distribución. También la explosión del e-commerce y la llegada de los e-tailers, son un foco a tener en cuenta por Merlin.

Para estos clientes, la oferta de Merlin se estructura en dos tipologías de activos. Por una parte, naves logísticas de almacenaje en altura, muelles y nuevos requisitos en almacenaje, que se ubican en 2ª y 3ª corona y, por otro lado, naves de croosdocking, de menor superficie, ubicadas en las proximidades de los núcleos urbanos y enfocadas a distribución.

En este contexto, Merlin reafirma su modelo para el mercado logístico, basado en la rentabilidad, continuidad y estabilidad de la oferta, con una clara vocación patrimonialista de permanencia, frente a otros enfoques puramente especulativos, que han abundado antes de la crisis, y todo ello “de la mano del cliente”.