No es difícil entender los argumentos macro a favor de invertir en España en bienes inmuebles logísticos. Para los actores familiarizados con el sector, y en particular los interesados en asegurar la entrada de capital en el mercado español, los argumentos son conocidos. Una economía en expansión que supera el promedio de la UE; un entorno de inversión favorable, maduro y relativamente estable o un incremento del consumo combinado con previsiones de crecimiento del Ecommerce son solo algunas de las principales consideraciones.
A nivel micro, la situación es también concluyente. Gran parte del stock de instalaciones logísticas en España está obsoleto o es ineficiente desde un punto de vista operativo, lo que lo hace inadecuado para los requisitos actuales de los clientes, con instalaciones que en muchos casos se encuentran en malas ubicaciones, accesos inadecuados, insuficientes plazas de parking o déficits en otras instalaciones.
En los últimos años, la demanda de instalaciones logísticas modernas se ha visto impulsada gracias a una economía emergente posterior y a otros factores, como la aceleración de las nuevas tendencias de consumo. La disponibilidad limitada de instalaciones modernas, con buenas especificaciones, capaces de satisfacer esta demanda, excitada por la falta de nuevos desarrollos logísticos significativos entre 2008-2014, ha atraído a promotores e inversores de todo el mundo.
Tras la reactivación de la actividad de inversión y promoción en el sector, la profundidad y amplitud del capital, nacional e internacional, activo en el mercado español no tiene precedentes. Los promotores grandes y pequeños (muchos de los cuales se han transformado en inversores), inversores privados, ‘family ofice’, compañías inmobiliarias públicas y privadas, socimis, administradoras de fondos, GOEFS, fondos de pensiones, compañías de seguros y compañías de capital privado, se han focalizado en este sector.
Este capital global, procede de los cinco continentes y aunque España no es su único destino objetivo, en muchos casos se trata de un mercado prioritario, por la percepción de su potencial de crecimiento.
[sumario]El balance actual entre oferta y demanda se caracteriza por un mercado con muchos inversores y no tantos clientes.[/sumario]
Pero como con cualquier mercado que es finito, hay muchas posibilidades para que esta situación se de la vuelta. A medida que la actividad inversora ha aumentado, con el inevitable efecto negativo en el precio del suelo, los costes de construcción y las rentabilidades, algo que no está sincronizado con la evolución del precio del alquiler en la mayoría de los submercados en España, el balance fundamental entre oferta y demanda se caracteriza ahora por un mercado con muchos inversores y no tantos clientes.
A medida que la competencia por acciones generadoras de ingresos ha aumentado y los rendimientos han disminuido, muchos inversores se han encontrado, a sabiendas o no, en dirección a un escenario que puede no haber sido contemplado en las salas de los comités en Londres, Nueva York o Singapur cuando se tomó la decisión de invertir en logística en España. Esta ha hecho que un número cada vez mayor de inversores esté optando por desarrollos especulativos, ya sea a través de fondos a plazo, compras a plazo o ‘joint ventures’ con desarrolladores, con indicios de que esta tendencia continúe.
Sin embargo, me pregunto si el mercado no estará comenzando a sobrecalentarse. Algunos inversores parecen estar perdiendo de vista el panorama general a medida que se intensifica la lucha por la cuota de mercado. Una de las principales consecuencias de esta situación es que los clientes comienzan a beneficiarse no solo de una mayor elección sino también de un mayor poder de negociación, que en ciertos submercados clave ya se está manifestando en alquileres estancados, con presión a la baja.
Una ironía, teniendo en cuenta que aquellos inversores que están contribuyendo al auge de desarrollos en especulativo, son los mismos que han aceptado la compresión de rendimientos futuros, en gran medida gracias a la fortaleza del crecimiento de alquiler anticipado. Una circunstancia que, cada vez más, no parece una perspectiva realista a corto plazo.
John Thompson
Miembro de la Royal Institution of Chartered Surveyors (MRICS)
