En marzo de 2021, el Ever Given encalló en el canal de Suez y bloqueó durante seis días una de las principales arterias del comercio mundial. Más de 400 barcos esperaron. Una sola embarcación expuso la fragilidad de unas cadenas diseñadas para maximizar la eficiencia.
Suez no fue un episodio aislado. La pandemia, la guerra de Ucrania, las tensiones en el mar Rojo y la escalada arancelaria han confirmado que las disrupciones ya no son excepcionales. Las empresas no han renunciado a la eficiencia, pero han añadido otra variable: la resiliencia.
Diversificar proveedores y reforzar inventarios favorece redes más redundantes y eleva el valor de los nodos logísticos bien conectados. Esto transforma la demanda inmobiliaria. Ahora importan la superficie, la localización, las conexiones y la adaptabilidad.
España tiene condiciones para captar parte de esta transformación. Su posición central entre Europa, África y América, junto con su red portuaria, puede reforzar su papel como plataforma de entrada y distribución ante la regionalización de las cadenas y la búsqueda de rutas alternativas. A ello se suma la demografía. El país podría ganar más de 4,2 millones de habitantes en los próximos quince años, elevando el consumo y las necesidades de distribución.
A estos motores se suma una doble escasez. La dotación logística española ronda los 780 metros cuadrados por cada 1.000 habitantes, frente a 977 en Alemania y 1.058 en Francia. Además, el 57% del inventario presenta algún grado de obsolescencia y otro 21% necesita renovarse a corto plazo. Sin embargo, esta brecha no es uniforme. Algunos enclaves presentan sobreoferta, mientras otros carecen de producto adecuado.
Aquí aparece la tensión central del mercado. Necesitar nuevas instalaciones no significa que desarrollarlas sea viable. Los costes de construcción, la falta de suelo finalista, las limitaciones eléctricas y las rentas asumibles restringen la capacidad de incorporar nueva oferta allí donde resulta necesaria.
El pipeline español refleja una dificultad de carácter estructural que afecta al conjunto de Europa. Las nuevas entregas europeas han pasado de 14 millones de metros cuadrados en 2022 a unos 8,5 millones en 2026, una caída cercana al 40%. En España, de los 12,9 millones de metros cuadrados de oferta futura identificados, solo el 17% resulta viable económicamente. El volumen anunciado no equivale a oferta disponible.
Solo el 17% de los 12,9 millones de metros cuadrados de oferta logística futura identificados en España resulta económicamente viable.
Para el inversor, esta distinción es decisiva. La oportunidad no está en cualquier activo logístico, sino en aquellos bien ubicados, adaptados a las necesidades de los ocupantes y capaces de generar rentas sostenibles. La escasez de producto abre oportunidades, pero no garantiza la rentabilidad de cualquier proyecto.
El reto, por tanto, no es sumar metros cuadrados, sino desarrollar el producto viable que la economía necesita allí donde existe demanda real. El bloqueo de Suez demostró que la resiliencia de una cadena depende de su punto más vulnerable. España dispone de demanda, capital y una posición geográfica favorable, pero si no resuelve el acceso al suelo, la disponibilidad de energía y la viabilidad de los proyectos, esas limitaciones acabarán frenando su capacidad para capitalizar esta nueva etapa.
