Todos los indicadores parecen conducir a la misma conclusión en relación con la contratación de suelo logístico en España: 2017 ha sido un año inolvidable.

Y, además, parece, a la vista de los registros alcanzados durante el primer semestre de 2018, que el presente ejercicio no le va a la zaga y mantiene las buenas perspectivas que ya apuntaba hacia finales del año pasado.

Con las específicas necesidades de suelo para actividades logísticas que demanda cada vez más, año tras año, el comercio electrónico, el año pasado se ha vuelto a batir el récord de contratación inmologística y, a tenor de los registros adelantados, 2018 sigue la misma senda de crecimiento.

Según el análisis de BNP Real Estate, el año pasado se han logrado máximos históricos de contratación tanto en Madrid como en Valencia, una zona que ahora parece de moda gracias a sus buenas conexiones viarias y a la pujanza de su puerto, uno de los más importantes del Mediterráneo occidental.

Al mismo tiempo, en Cataluña, pese a la compleja situación política de la región en los últimos años, también se ha conseguido el segundo mejor registro de contratación de suelo para actividades logísticas.

También en el mercado europeo

Podría pensarse que la buena situación española es una anomalía en nuestro entorno, pero lejos de esa situación, parece más bien un reflejo del buen comportamiento que también se está produciendo en los principales mercados inmologísticos del continente europeo.

Así, en este sentido, el mayor desarrollo del canal on-line en Alemania, Francia o el Reino Unido tiran al alza en la contratación de suelo para actividades logísticas, ya que el e-commerce demanda principalmente naves de mayor tamaño que las de la logística tradicional, con mayor cantidad de muelles y en ubicaciones lo más próximas posible a los principales núcleos de población, con el fin de reducir las distancias en el tramo de última milla.

La buena evolución del comportamiento inmologístico español es reflejo del buen comportamiento de otros mercados europeos.

Quizás, la única excepción a este buen comportamiento en el mercado inmologístico europeo se encuentra en Francia, donde la contratación ha tenido un comportamiento débil en el último ejercicio.

España, por su parte, cuenta con una ventaja adicional que se centra en el gran recorrido que tiene aún el comercio electrónico, un canal de venta que aún tiene que ganar penetración en las principales ciudades del país a través de un mayor número de usuarios, al tiempo que extiende su área de influencia a las zonas rurales, en lo que supone un reto logístico de gran calado.

Por otra parte, llega también a nuevos productos como la alimentación, segmento en el que tras crecer un 10% en el último año apenas tiene una cuota de mercado un 1,2%, aunque también en el último año algunas de las principales cadenas del país parecen haber iniciado nuevas estrategias más agresivas.

En este sentido, una visión rápida al mercado inmologístico al mercado español sirve para determinar, con respecto a la demanda, que se viven momentos de máxima contratación, con registros históricos tanto en Madrid como en Barcelona, gracias al dinamismo que se detecta en toda Cataluña en la primera mitad de 2018.

En cuanto a las operaciones, el análisis de BNP Paribas Real Estate estima que los desarrollos para actividades logísticas relacionadas con el comercio electrónico y las operaciones llave en mano dominan el mercado en los últimos 18 meses.

En Madrid se ha registrado el año pasado un take up de 886.405 m2, con siete operaciones que han superado los 40.000 m2 para un total de 480.000 m2.

En Madrid se ha registrado el año pasado un take up de 886.405 m2, con siete operaciones que han superado los 40.000 m2 para un total de 480.000 m2.

En relación con la disponibilidad de suelo, BNP Paribas Real Estate concluye que hay escasez de suelo, algo que afecta sobre todo a Barcelona y Valencia, ciudades constreñidas por su fuerte densidad de población y sus propias características geográficas, mientras que en Madrid también hay menor escasez, aunque la evolución a futuro parece avanzar que se irá haciendo cada vez más difícil encontrar suelo para desarrollos inmologísticos.

En este mismo sentido, se nota una gran escasez de naves de calidad que contrasta con el gran dinamismo que se registra en el mercado de suelo y promoción asociados al sector inmologístico, circunstancias que, en ambos casos, inciden en la evolución de los precios del suelo.

Así mismo, por lo que respecta al mercado de inversión, el estudio de la compañía abunda en el gran interés que despierta este segmento, con un volumen de más de 1.000 millones de euros en 2017, gracias, en parte a las rentabilidades que se consiguen y que se colocan en el entorno de 5,75% para los casos de Madrid y Barcelona, y que para el área urbana de Valencia ascienden hasta el 6,25%, todo ello en un escenario de baja inflación.

Contratación por áreas geográficas: Madrid

En Madrid se ha registrado una alta cifra de contratación durante 2017 que mantiene el nivel en el primer semestre de 2018.

Así las cosas, en el entorno de la capital de España se ha registrado el año pasado un take up de 886.405 m2, con siete operaciones que han superado los 40.000 m2 para un total de 480.000 m2, lo que constituye un 55% del total de esta área geográfica en el ejercicio.

Adicionalmente, un 34% de las operaciones sobre suelo para actividades logísticas registradas durante 2017 han sido para proyectos relacionados con el comercio electrónico.

Por otra parte, en el área metropolitana de Madrid también se registran numerosos desarrollos relacionados con el gran volumen de actividad que registran durante el último año y medio los operadores logísticos, que copan un 36% de la contratación en el período.

La escasez de naves de calidad contrasta con el gran dinamismo del mercado de suelo y promoción.

Así mismo, los usuarios finales alcanzan un 26% de la contratación total de suelo inmologístico contratado, de tal modo que el 4% restante queda para naves de cross-docking.

De igual modo, los registros de contratación en la primera mitad de 2018 supera en un 72% los registros del mismo período de 2017, con lo que la previsión indica que se alcanzará a final de año un registro de contratación inmologística similar al de 2017 o incluso algo mejor.

En cuanto a la disponibilidad de suelo para actividades logísticas en Madrid, BNP Paribas Real Estate estima se está incrementando la demanda en la zona desde 2014.

En este sentido, en los últimos tiempos se ha producido un ajuste de la tasa de disponibilidad, principalmente en 2015 y 2016, lo que ahora podría conducir a un retorno de la actividad promotora, con la intención de poner en el mercado más suelo que haga frente a la demanda con una rentabilidad que los operadores estiman adecuada, de tal modo que la tasa de disponibilidad en esta área geográfica se coloca en la primera mitad del año en el 5,64%.

En este marco, la nueva oferta inmologística en Madrid suma 694.000 m2 de desarrollos llave en mano y 1.091.000 m2 en desarrollos especulativos. Tanto unos como otros se centran en los ejes que siguen la A-2 por un lado y la A-4 y la A-42 por otro.

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