La fortaleza de la demanda logística, las dificultades para impulsar nuevos desarrollos, las limitaciones de acceso a la red eléctrica y las necesidades de infraestructuras para la distribución urbana han protagonizado la séptima edición de LoginREAL26, el encuentro inmobiliario para logísticos organizado por Cadena de Suministro, celebrado el pasado 5 de noviembre en el Colegio de Ingenieros de Caminos de Madrid.
La jornada ha reunido a profesionales del sector inmologístico, promotores, inversores, constructores y usuarios de instalaciones logísticas para analizar las perspectivas del mercado español y los principales condicionantes que afectan al desarrollo de nuevos proyectos, a través de dos ponencias especializadas y tres mesas de debate.
En la primera intervención, Alberto de Miguel Garrido, de EY-Parthenon, ha presentado una radiografía del mercado inmologístico español, caracterizado por unos fundamentos sólidos y una demanda en crecimiento que, sin embargo, no se traducen en una recuperación de la inversión de la misma intensidad.
El mercado español mantiene una demanda sólida, pero la inversión y la nueva oferta encuentran importantes obstáculos.
Según las estimaciones expuestas, España presenta un déficit estructural de superficie logística próximo a los nueve millones de metros cuadrados respecto a los mercados europeos de referencia, al que se suma la obsolescencia de aproximadamente el 57% del parque existente. Madrid, Cataluña y Valencia mantienen su protagonismo, mientras otros mercados regionales ganan peso.
Inversión y viabilidad de los proyectos
Estas perspectivas han servido de punto de partida para la primera mesa de debate, centrada en la inversión y el desarrollo logístico, en la que representantes de P3 Logistic Parks, Prologis y EGLS, bajo la coordinación de Alberto de Miguel, han abordado el comportamiento de la demanda, las expectativas de rentabilidad y las dificultades para poner en marcha nuevos desarrollos.
El debate ha permitido analizar el desajuste entre las necesidades del mercado y la viabilidad económica de determinados proyectos, condicionada por el precio del suelo, los costes de construcción, las exigencias de rentabilidad de los inversores y la incertidumbre económica.
La segunda parte de la jornada ha puesto el foco en uno de los factores que está adquiriendo mayor importancia para el sector: la disponibilidad de potencia eléctrica en las ubicaciones destinadas a actividades logísticas.
Alberto González-Salas Mosquera, socio de Deloitte, ha analizado la situación del acceso y la conexión a las redes eléctricas, así como las dificultades que encuentran los nuevos proyectos para disponer de la potencia necesaria en los plazos requeridos. Su intervención ha puesto de manifiesto que la electricidad ha dejado de ser únicamente un requisito técnico para convertirse en un elemento determinante de la viabilidad de las inversiones.
La segunda mesa, coordinada por Alejandro Rumayor, de Appunle, ha reunido a representantes de Deloitte, Grupo Carreras y de las constructoras Eigo Construcción y Cubic Beg para debatir sobre los requisitos de los usuarios logísticos y su repercusión en el diseño y construcción de las instalaciones.
Entre los asuntos abordados han destacado la disponibilidad eléctrica, las posibilidades de autosuficiencia energética, la evolución de los costes de construcción y la aplicación de la inteligencia artificial y de los procesos industrializados para mejorar la eficiencia y adaptar las plataformas a las nuevas necesidades operativas.
La distribución urbana necesita infraestructuras
El último bloque se ha dedicado a las instalaciones para la distribución urbana de mercancías, una actividad cuyo crecimiento plantea nuevas exigencias de planificación, localización y adaptación de los espacios disponibles en las ciudades.
El acceso a la electricidad y la adaptación de las infraestructuras urbanas condicionan el futuro del sector.
La mesa, coordinada por José Antonio Ortega, ha contado con representantes del Centro Español de Logística, EYSA Servicios, CityLogin, Mediterránea de Control y Grupo CTT, que han analizado los problemas de localización de las instalaciones, su viabilidad económica y operativa, la regulación del espacio público y las necesidades específicas de los operadores de reparto y paquetería.
En este contexto, el debate ha abordado el papel de las microplataformas urbanas, la necesidad de contar con espacios adecuados para las operaciones de distribución y los condicionantes de seguridad, acceso y gestión que afectan a una actividad cada vez más integrada en el funcionamiento de las ciudades.
En conjunto, LoginREAL26 ha puesto de manifiesto que el futuro del inmologístico español depende no solo de la evolución de la inversión y de una demanda que mantiene su dinamismo, sino también de la capacidad para desarrollar instalaciones viables, garantizar los suministros energéticos, incorporar nuevas tecnologías y responder a los requisitos de los usuarios.
La jornada ha vuelto a ofrecer un espacio de encuentro e intercambio de experiencias entre los distintos agentes que intervienen en el desarrollo y utilización de las infraestructuras logísticas, con una perspectiva que integra el mercado inmobiliario, la construcción y las necesidades operativas.
