Finalizado un 2017 en el que la inversión en activos logísticos se ha disparado por completo, las cifras del primer semestre de 2018 apuntan a que de nuevo se alcanzarán unos niveles de récord.
Muchos fondos internacionales están poniendo su atención en el sector inmologístico en busca de una mejor rentabilidad que la que encuentran actualmente en segmentos como las oficinas o el residencial.
De hecho, en el primer semestre de 2018 se ha alcanzado un volumen de 705 millones de euros, que supone un 6% más que en el mismo periodo del ejercicio anterior, sin contar la venta de Logicor en el segundo trimestre del ejercicio anterior.
Entre las principales operaciones, cabe señalar la venta del portfolio de Axiare, ya en manos de Colonial, así como la compra de la primera fase del proyecto M-40 en Villaverde por parte de Invesco.
[sumario]En 2017, la inversión inmologística se ha duplicado en el mercado valenciano, alcanzando los 60 millones de euros.[/sumario]
El VIII Estudio del Mercado Logístico, que elabora CBRE conjuntamente con ACTE, cifra en 1.975 millones de euros la inversión del último año en España, habiéndose superado los 600 millones en el primer trimestre de 2018. Se prevé un crecimiento en este ámbito hasta el año 2020, debido principalmente a las necesidades de las empresas de e-commerce, los ajustes que realizarán en sus portfolios ciertos inversores y las rotaciones de activos que se prevén en algunas socimis.
El mercado registra cada vez más asociaciones entre promotores locales y nacionales con inversores internacionales, mientras la logística tradicional se está transformando en logística del comercio electrónico, lo que está dando al mercado español un punto diferencial, con inversores que no vienen únicamente del sector logístico sino de otros como el retail.
A la cabeza de los principales inversores en 2017, se encuentra China Investment, que ha comprado Logicor, la filial industrial de Blackstone, lo que equivale a un volumen de inversión de entre el 35% y el 40% del total. Le sigue GIC, el fondo soberano de Singapur, que ha adquirido la cartera logística de GreenOak en España por 243 millones de euros que constituyen el 13%.
Tanto Madrid como Barcelona, son mercados sólidos que ofrecen buenas inversiones si se mantienen las rentas.
La inversión, por tanto, se está desplazando desde el continente asiático hacia Europa. Otros, como Invesco, Merlin Properties o Montepino, han aportado un 8% cada uno de la inversión total, con operaciones por valor de unos 150 millones de euros en cada caso. Por último, es preciso citar de nuevo a GreenOak, que se sitúa en sexto lugar con 77 millones que suponen el 4%, y a Blackstone, que se queda con el mismo porcentaje tras invertir 74 millones en el mercado español.
Madrid, Barcelona y Valencia
La consultora anticipa un crecimiento de los proyectos a riesgo en 2018 debido a la escasez de producto y al rápido avance del comercio electrónico, con crecientes necesidades de suelo cerca de los núcleos urbanos.
Desde JLL inciden también en la importancia de los inversores internacionales, que suponen más del 90% del total, y ponen el foco sobre los nuevos actores del mercado, procedentes de Europa central o Estados Unidos.
[sumario]Se prevé la irrupción de nuevos actores en el mercado, principalmente retailers, que con su adaptación al e-commerce, necesitan el triple del espacio logístico que demanda un e-tailer.[/sumario]
Más del 70% del volumen de inversión procede de fondos y un 10% de socimis, en un año en que se ha llegado a los 1.410 millones de euros, un 72% más que en 2016. Se han registrado 28 operaciones, de las que el 40% corresponde a portfolios logísticos. El último trimestre ha sido el más activo, con un volumen de 833 millones invertidos en siete operaciones.
En cambio, para Savills Aguirre Newman, el volumen del mercado en el ejercicio anterior ha superado los 1.505 millones de euros, lo que representa un 85% más que en 2016 y supone un récord histórico. La tasa de rentabilidad inicial para los activos ‘prime’ se ha situado por debajo del 6%, aunque en alguna operación puntual, ha alcanzado el 5,5%, manteniendo una suave tendencia alcista.
Tanto Madrid como Barcelona, son mercados sólidos que ofrecen buenas inversiones si se mantienen las rentas, si bien las conexiones por mar, carretera y tren de las que dispone Valencia, muy próxima a ambas ciudades, está inclinando la balanza a su favor para ciertos desarrollos.
