Como bien explica el consejero delegado de Merlin Properties, en un principio, el nombre de la sociedad “no tenía nada que ver con la magia y fue el que nos permitió el registro”, en referencia a la denominación Magic Real Estate, germen originario de la actual Merlin Properties. A la postre, ese nombre de mago mitológico, como explica Ismael Clemente, “causó furor y nos empezaron a llamar el equipo mágico”.
En este sentido, el directivo cuenta que el nombre actual de este gigante del sector inmologístico español es el que, jugueteando, le puso un analista que trabajaba en la salida a Bolsa de Merlin y que se quedó tal cual ante la falta de otras alternativas, así es que, continúa, “cuando nació Merlin, el nombre deriva en cierto modo de aquella Magic Real Estate”.
Así pues, hace unos años, Merlin arrancó como una empresa diferente. Clemente recuerda que “cuando arrancamos pensamos en una expansión rápida de la compañía en tres pasos. En un primer paso, hacia 2014, comprábamos activos, cuando el mercado de entonces era el comprador el que ponía las reglas.
[sumario]Desde un principio apostamos por la logística e incluso hicimos las contrataciones necesarias para dotarnos de un equipo logístico cuando apenas teníamos activos.[/sumario]
Así es que adquiríamos activos que considerábamos interesantes en los tres segmentos que indicamos en su momento a los accionistas en que íbamos a trabajar: oficinas, logística, centros comerciales y retail, con el fin de no arrepentirnos de no haberlos comprado en 2014 para acabar habiéndolos comprado en 2019, por ejemplo.”
De comprar activos a comprar compañías
Tras la etapa inicial, todo ganó velocidad y, como recuerda el consejero delegado de Merlin, “pasamos de comprar activos a comprar compañías porque nos permitía acceder a la colección de activos que tenían las empresas adquiridas. El poder adquirir Testa nos ayudó a contar con un gran portfolio de oficinas, a contar con un buen grupo de centros comerciales y nos trajo una segunda hornada de inmuebles logísticos con muy buenas ubicaciones en Coslada. Esta operación nos puso en el mapa”.
Después llegaron las operaciones con Saba Logística y la adquisición de los activos terciarios de Metrovacesa, que sirvieron para rematar el actual perfil que tiene una Merlin Properties bien consolidada en el mercado inmologístico español.
En el momento de hacer esta entrevista (julio de 2018), según Ismael Clemente, “terminaremos el año con un 14% de nuestro portfolio dedicado a logística incluyendo lo que todavía no está en carga y queremos llegar a un 20% en el medio plazo como consecuencia natural de haber rebajado el apalancamiento de la sociedad”.
El poder comprar Tesla, nos situó en el mapa.
Así pues, inicialmente, la oferta de Merlin tenía unas características muy particulares, que les llevó, como explica el consejero delegado de la compañía, a “desechar de inicio promociones residenciales y centrarnos en hacer inmobiliaria patrimonial y solo en retail, oficinas y logística, porque logística y retail son complementarios, mientras que oficinas es el sector más cuantioso en nuestro país. Desde un principio apostamos por la logística e incluso hicimos las contrataciones necesarias para dotarnos de un equipo logístico cuando apenas teníamos activos en este segmento”.
Inversión en suelo para logística
Con respecto al futuro de la inversión en suelo para desarrollos logísticos, Clemente cree que “es difícil saber el momento exacto en que nos dejará de dar confianza. Yo creo que aún le queda bastante recorrido. En los primeros desarrollos de logística que hicimos, nos encontramos con operaciones por encima del 10% de yield. Luego, se nos fueron al nueve o al ocho y pico. En esta hornada estamos en el ocho raspado y llegará un momento en el que dejará de tener sentido la relación riesgo-retorno de hacer desarrollos para conseguir un yield relativamente bajo. Cuando eso ocurra cortaremos y esperaremos al siguiente ciclo, pero nuestra idea es continuar ampliando masa crítica. Siempre nos pusimos como objetivo gestionar entorno a tres millones de metros cuadrados, aunque esta cifra puede variar”.
Ismael Clemente cree que hay varios factores que ayudan a explicar el éxito del mercado logístico español en los últimos años.
En su opinión, “por un lado, una mayor actividad industrial en España con un alto nivel exportador de bienes sostenido. Por otro lado, veníamos de muy atrás. La penetración de servicios logísticos por terceros en el mundo corporativo español era bajísima. En otros países de nuestro entorno, prácticamente cualquier proceso interno relacionado con la logística estaba externalizado, mientras que en España casi todos estaban internalizados, con lo que una parte significativa de los metros cuadrados que ocupan nuestros inquilinos obedecen a que han ganado tenders para la externalización de servicios logísticos, no tienen nada que ver con e-commerce”.
[sumario]La efervescencia del sector nos anima a pensar que todavía le queda recorrido para los próximos años, pese a que se está recalentando sobre todo en la adquisición de activos terminados.[/sumario]
Y, en este mismo sentido, añade que “el comercio electrónico apenas supone en España un 5% de las ventas minoristas, mientras que la media de los países de la OCDE ya alcanza un 12%, con lo que en la medida que vayamos convergiendo hacia estos niveles se irá necesitando más espacio logístico”.
Un sector en transformación
Así pues, a su juicio, “la logística es un sector en transformación a día de hoy. Al sector logístico le está pasando hoy en España algo similar a lo que sucedió en este mismo país con los centros comerciales a principios de los años ‘90, cuando todo se hacía desde cero”.
En términos parecidos, muchos de los inmuebles existentes hoy día en diferentes polígonos industriales están obsoletos por altura, playas de maniobras y otras características, y prácticamente si se quiere una nave nueva hay que arrancar desde cero.
“Esa transformación que está viviendo el sector, esa efervescencia, nos anima a pensar que todavía le queda recorrido para los próximos años, pese a que se está recalentado el ambiente sobre todo en la adquisición de activos terminados. Nosotros, como desde hace un tiempo principalmente hacemos desarrollo, encontramos unos yields aceptables en términos de evolución”.
