Con respecto a la presencia de Merlin en el mercado inmologístico español, Clemente reconoce que “nos hemos concentrado en potenciar mucho nuestra presencia en los hubs primarios y ahora estamos aumentando nuestro posicionamiento en los hubs secundarios de la península ibérica, entre otras cosas porque nos lo piden nuestros propios clientes”.
En este sentido, el consejero delegado de Merlin ve una cierta apertura del mercado hacia otros nodos, además de los mercados principales de Madrid y Barcelona. En su opinión, “ahora hay un nivel de relación suficiente para que nos pidan que les acompañemos a otros territorios con nuevos desarrollos. En Valencia hemos pegado un tirón muy fuerte este año, pero vamos a reforzar nuestra posición. Junto con Zaragoza ha sido una de las zonas más beneficiadas de la crisis que se vive en Cataluña”.
En cuanto a las rentas, el análisis de Clemente apunta a que “están en claro crecimiento, aunque en este sector no crecen verticalmente porque los clientes son muy sensibles a los costes, ya que gestionan de manera milimétrica sus cuentas de resultados”.
Escasea el suelo finalista
En comparación con otros mercados internacionales, el directivo señala que “no se si aquí podremos vivir una evolución similar a la que se ha vivido en las rentas en el Reino Unido, donde contratar un metro cuadrado en la primera corona en Londres se paga casi a precio de oficina (en cuanto a yield), algo parecido a lo que ocurre también en Francia, en Alemania y en los Estados Unidos, donde las compresiones de yields han sido brutales. Tenemos que ser conscientes de la posición geoestratégica de España y a nivel logístico no deja de ser un mercado relativamente periférico. Dentro de nuestra posición, sí que encontramos tensión en las rentas y en los precios del suelo. Finalista hay muy poco, cuasi finalista o con pocos trámites pendientes hay todavía algo, pero finalista puro apenas queda”.
[sumario]No se si aquí podremos vivir una evolución similar a la que se ha vivido en las rentas en el Reino Unido, donde contratar un metro cuadrado en la primera corona en Londres se paga casi a precios de oficina.[/sumario]
En relación con el papel de las Administraciones en relación con el desarrollo de suelo para actividades logísticas, Clemente señala que “la logística es un sector apasionante. Los ayuntamientos lo han percibido tarde, pero bueno, más vale tarde que nunca. Ya habrá ayuntamientos que se irán subiendo a este carro”. Además, el consejero delegado señala el papel pionero de especialización en logística que, en su opinión, han llevado a cabo algunos consistorios como los del Corredor del Henares o los ubicados en los alrededores de El Prat, en Martorell o en el Penedés.
Nuevas inversiones en logística
Dentro de este mercado, Merlin ya ha lanzado un bloque de inversión que, según los datos que maneja su consejero delegado, supuso un crecimiento de su parque en un 50% en operación directa, sin contar con la participación de la sociedad en la ZAL de Barcelona, donde suma 468.000 m2.
Precisamente en este desarrollo, Clemente anuncia que Merlin sumará “otros 250.000 m2 en los próximos años que no están contemplados en nuestro plan Best II”, el nuevo bloque de inversión de la sociedad que llega hasta 2021 y que supondrá un nuevo incremento de otro 50% del parque en operación”.
En este plan, a juicio de Ismael Clemente, “el proyecto más ambicioso es el de Cabanillas II, con 220.000 m2 con un proyecto a desarrollar en varias fases, las últimas de las cuales llegarían a final de 2021”.
De igual modo, también hay desarrollos en la zona sur de Madrid, mientras que, como explica, “vamos a arrancar el desarrollo de Azuqueca II de manera inminente y Azuqueca III está en búsqueda de inquilino”.
Terminaremos 2018 con un 14% de nuestro portfolio dedicado a logística.
Por otra parte, el consejero delegado de Merlin Properties anuncia que “a este Best II se le sumará otro Best III más periférico con proyectos en firme en Valencia, Sevilla en la ZAL, Lisboa en Vilafranca de Xira y Málaga”.
En relación con el papel de las socimis en el mercado inmologístico, Clemente cree que “no hay mucho espacio para la consolidación. Gran parte de este proceso se ha realizado, podría haber algún proceso de captura dentro del perímetro MAB por parte del continuo. Vamos a esperar. Puede que la consolidación venga de fuera porque los niveles de crecimiento y de perspectivas de mercado en España son muy favorables, sobre todo en comparación con otros mercados europeos que están más estancados”.
Interpelado por la posible entrada de nuevos actores al mercado inmologístico español, para el consejero delegado de Merlin “el momento es propicio para la llegada de capital extranjero. En primer lugar por los precios, en segundo lugar porque las perspectivas son muy buenas y en tercer lugar tenemos un mercado muy profesionalizado en cuanto a operadores, aunque la Administración sigue siendo un reto en comparación con otros países de nuestro entorno”.
“Además”, concluye, “España es un mercado muy abierto que permite la llegada y salida de capital extranjero y es un mercado muy transparente, lo que redunda en mayor inversión extranjera directa. Puede verse en casos como los de Segro, P3 o Goodman, por ejemplo”.
El futuro para Merlin Properties
En cuanto al futuro de Merlin y la posibilidad de lanzarse a nuevos mercados, Ismael Clemente opina que ”España y Portugal es el mercado natural de Merlin de momento. Si en futuro, cambia nuestra composición accionarial y se hacen cambios estratégicos tendremos que adaptarnos, pero de momento nos mantenemos fieles a lo que marcamos en nuestro folleto de salida a Bolsa. De momento los inversores no ven salidas a otros mercados.”
[sumario]España es un mercado muy abierto que permite la llegada y salida de capital extranjero y es un mercado muy transparente, lo que redunda en mayor inversión extranjera directa.[/sumario]
Para terminar, el consejero delegado de Merlin Properties mira el futuro de cara, con un moderado y cauteloso optimismo. “España”, en su opinión, “ha tenido los vientos de cola en los últimos años con precios del petróleo muy bajos, con unos niveles de deuda altos, pero con unos intereses muy bajos. Ahora el turismo está dando síntomas de agotamiento, los tipos suben y el precio del petróleo está creciendo, pero aún estamos creciendo por debajo de nuestra capacidad”.
“A día de hoy, la economía española aún tiene suficiente inercia para seguir creciendo fuerte durante muchos años más, salvo que haya unas malas políticas industriales o fiscales y se erosione el margen de competitividad que tiene el país. Para evitarlo, las subidas salariales, que son una buena noticia, tienen que hacerse dentro de un orden”.
