La logística ha pasado de ser un actor secundario a convertirse en uno de los actores principal de la inversión inmobiliaria en España,y se ha modernizado y sofisticado de tal forma que no solamente está ya al mismo nivel en términos cualitativos de áreas como la de oficinas o retail, sino que está ganando terreno a los que venían siendo en los últimos años los pesos pesados del sector.
Como recuerdan desde GLP, hace tan solo una década, el porcentaje de la logística sobre el volumen total de inversión seguía siendo marginal en España, pero a partir de 2014, nuevos actores, especialistas en inmologística pero que nunca habían apostado por España, comenzaron a interesarse.
Fue a partir de 2016 cuando el segmento comenzó también a captar la atención de los grandes fondos de inversión, a lo ha contribuido el fuerte crecimiento del comercio electrónico.
En la Zona Centro, por ejemplo, el e-commerce ha tenido un peso del 14% en la contratación inmologística en 2022. El aumento de esta actividad en el país ha llevado a un incremento lógico de la demanda de plataformas logísticas, que ya no son vistas como simples puntos de almacenaje, sino como un elemento clave dentro de la estrategia logística de las empresas.
La adaptación de los centros logísticos a los nuevos requerimientos de los inquilinos ha sido fundamental en este sentido en términos de sostenibilidad, equipamiento, automatizacióny necesidades de sus ocupantes.
[sumario]Las plataformas logísticas ya no son vistas solamente como puntos de almacenaje, sino como un elemento clave de la estrategia logística de las empresas”.[/sumario]
Así, aunque la sostenibilidad en los proyectos logísticos ya es una exigencia incuestionable, en el sector también se abren paso nuevos criterios para cuidar a los trabajadores, incluyendo zonas para actividades, elementos que permitan dar un mejor servicio logístico y parques adapados a las necesidades de los operadores.
Un nuevo tipo de almacén
El usuario prioriza, por tanto, los activos sostenibles, bien comunicados y centrados en el bienestar de los trabajadores. En este sentido, la creciente complejidad de las actividadesestá haciendo evolucionar el modo en que se conciben los proyectos.
El proyecto Microhubs 4.0 plantea el establecimiento de una red conectada de infraestructuras de uso compartido”.
En los últimos años, se ha abierto una nueva etapa que exige una mayor especialización por parte de las promotoras y constructoras en este segmento del mercado, lo que obliga a desarrollar productos que puedan ajustarse al máximo a un cliente mucho más exigente, en un momento en el que además se están comienzan a imponerse nuevos modelos operativos.
Además, como explican desde la consultora CBRE, dada la escasez de suelo, especialmente notoria en ciertas zonas del país, los promotores se fijan ahora también en mercados menos maduros donde poder encontrar nuevas oportunidades.
El proyecto Microhubs 4.0 plantea un modelo colaborativo.
También está cambiando la mentalidad en cuanto a las medidas necesarias de los suelos para impulsar nuevos desarrollos, pues ya no solo se demandan parcelas de tamaño XXL, sino también otras parcelas más pequeñas situadas en primera y segundas coronas, con el fin de tener un acceso más fácil y rápido a los clientes finales.
En este sentido, aunque las operaciones de naves medianas y ‘big box’ son las que mayor demanda atraen, en los últimos años se observa el incremento de la contratación de naves de menor tamaño, así como de grandes naves modulares, lo que refleja una tendencia hacia la flexibilidad de espacios.
En este contexto, no puede menospreciarse la importancia de la logística urbana para poder atender las demandas más inmediatas de los consumidores. La logística inversa, la falta de suelo y la sostenibilidad son en el momento actual los principales retos de la logística provocados por el crecimiento del comercio electrónico.
[sumario]Además de instalaciones XXL se demandan otras de menor tamaño situadas en primera y segunda coronas, que mejoren el acceso a los clientes finales”.[/sumario]
La rapidez que impone el e-commerce está obligando a desarrollar nuevos modelos de colaboración para conseguir conjugar las fuertes exigencias de los clientes con las necesidades de los operadores logísticos en términos de rentabilidad.
El avance de la logística urbana y la acuciante necesidad de situarse cerca del cliente, en combinación con las normativas que tratan de limitar el acceso a los núcleos urbanos, está llevando al desarrollo de diferentes proyectos y fórmulas para tratar de transformar la logística de última milla, para las que se necesita un mayor grado de colaboración.
Ciudades como Madrid, Barcelona o Zaragoza se enfrentan a problemas de congestión y contaminación que exigen soluciones de reparto sostenibles.
Nuevos modelos para distribución urbana
En este contexto, el Centro de Innovación para la Logística y el Transporte de Mercancías participa en el proyecto Microhubs 4.0, focalizado inicialmente en las cadenas de suministro y flujos de mercancía con mayor volumen y potencial,como el comercio electrónico y los canales no organizados de alimentación y restauración.
Ramón García, director general del Centro Español de Logística y vicepresidente de Citet, desgranó en la última edición de LoginReal23, organizada por Cadena de Suministro, los pormenores de esta iniciativa, en la que participan ambos organismos junto a Everis, Mensos y PiperLab, con la financiación del Ministerio de Industria.
Tal y como explicó, las infraestructuras de las ciudades no están preparadas para asumir el creciente flujo de mercancías. Por ello, está trabajando en un modelo colaborativo destinado a reducir la congestión y el impacto ambiental,y garantizar la rentabilidad y sostenibilidad económica, al mismo tiempo que se mantiene el servicio y la calidad en la distribución urbana de mercancías.
Ciudades como Madrid, Barcelona o Zaragoza se enfrentan a problemas de congestión y contaminación que exigen soluciones de reparto sostenibles.
Se ha utilizado el ejemplo de Madrid para el piloto conceptual, en el que se ha planteado el establecimiento de una red conectada de infraestructuras de uso compartidomediante un modelo abierto y flexible. Esto supone que todos los que tengan microhubs puedan ponerlos a disposición de esta red.
[sumario]El avance de la logística urbana y la limitación de acceso a los núcleos urbanos, está llevando a desarrollar nuevas fórmulas que pasan por la colaboración”.[/sumario]
Una vez que el cliente realiza una petición de servicio a la red, esta asignará el microhub considerado más eficientesegún unos determinados criterios, como por ejemplo su ubicación.
Este tendrá que aceptar la petición, para que el cliente pueda proceder al envío de la mercancía y a partir de ahí, proporcionarle el servicio correspondiente. Por último, el microhub facturaría el servicio a la red, y esta a su vez al cliente.
Desde Citet, indican cómo a través de la aplicación de tecnologías como el Big Data, Inteligencia Artificial y Machine Learning, se ha dimensionado una Red compuesta por 30 microhubs.
Ubicados en zonas estratégicas de la ciudad, darían servicio a todo Madrid, y se repartirían entre 16 microhubs de paquetería y mercancía no alimentaria y 14 de mercancía alimentaria.
Para la validación y reflexión de los aspectos de negocio, operativos y de gobernanza de esta red, se ha contado con la participación de más de 15 agentes:el Ayuntamiento de Madrid, operadores logísticos y de transporte, empresas y asociaciones de fabricación y de distribución, actores del sector inmobiliario, y gestores de infraestructuras y servicios, entre otros.
Se calcula que la aplicación de este modelo de microhubs urbanos podría reducir en un 30% los vehículos necesarios y hasta un 50% el impacto ambiental que tiene la Distribución Urbana de Mercancías.
