A lo largo de tres jornadas, cerca de treinta expertos de los sectores del desarrollo, la construcción y la inversión en inmuebles para actividades logísticas, en representación de los principales actores de cada uno de sus sectores, han analizado, desde diversos puntos de vista, todos los factores que inciden en el mercado español.
En 2018 se han celebrado la Segunda Edición de estos Desayunos centrados en el sector inmologístico, que organizan de forma conjunta GSE y Cadena de Suministro y que se han consolidado como una de las principales citas para los expertos del sector en España.
En el primero de estos encuentros celebrados en las oficinas de GSE en Barcelona, centrado en las ‘Nuevas Metodologías en la Construcción de Inmuebles Industriales y Logísticos’ y en el que se ha abordado el papel de la metodología BIM en el diseño y en la gestión de los inmuebles, entre otros aspectos, se han constatado las dos tendencias en la construcción de inmuebles logísticos de cara al futuro inmediato.
En el encuentro participaron José Ignacio Martínez, arquitecto de LKS, Julián Murillo, director de Construcción de Jacobs, Manel García, director de PGI Torrella, Jordi Codina, presidente de Nadico, Francisco Gutiérrez, administrador de Fire Consult, Rafael García de Oteyza, delegado en Cataluña de Grupo TEC, Jaume Cuxart, director del Área Industrial y de Edificación de GPO, y Juan Carlos Martín, director técnico de Rinol, junto con Joan Carles, director técnico de GSE, y Ricardo Ochoa de Aspuru, director de Cadena de Suministro.
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La evolución en la construcción
En primer lugar se ha abordado el papel de la metodología BIM, que ya es una realidad en el sector inmologístico a nivel mundial, aunque, como ha destacado Jaume Cuxart, “aún le queda recorrido en España”. En este mismo sentido, como resalta Jordi Codina, “esta metodología se viene utilizando en España para evitar que haya diferencias entre el diseño y las necesidades reales operativas de los clientes”, algo que corrobora Manel García, para quien “el uso de herramientas tecnologías en el diseño ha mejorado y optimizado la construcción de naves logísticas”.
Sin embargo, en el uso del BIM todavía queda por incorporar el proceso de desarrollo y gestión de los inmuebles logísticos, tal y como ya ocurre en otros países como el Reino Unido.
En esta línea, a juicio de Jordi Codina, “debería profundizarse en el uso de esta herramienta en otros aspectos diferentes del diseño de inmuebles”, ya que se suele ver como una herramienta de modelización, cuando es una base de datos muy potente que también permite su uso para gestión.
[sumario]La evolución en la construcción de inmuebles logísticos ha acortado los plazos para satisfacer las demandas de los clientes.[/sumario]
También se ha constatado la evolución que se ha producido en la construcción de inmuebles logísticos y que ha llevado a reducir el tiempo de construcción de estos activos, con el fin de poder poner a disposición de los clientes las instalaciones en el menor plazo posible.
Este aspecto es de crucial importancia sobre todo cuando las administraciones públicas tienden a poner, salvo excepciones, trabas burocráticas que impiden el desarrollo de proyectos de suelo logístico que satisfagan la demanda, pese a que las innovaciones introducidas tanto en la edificación como en el montaje del equipamiento, permiten una construcción con total garantía de estos inmuebles.
Con respecto a las certificaciones de los edificios, además de actuar como elemento de marketing, también tienen su importancia a la hora de realizar diferentes actividades logísticas en su interior.
Nuevas técnicas para nuevas necesidades
En cuanto a la evolución que ha vivido el diseño y optimización de los sistemas contra incendios de las naves para actividades logísticas, o la experimentada por la normativa urbanística en España, se adapta, aunque con cierta lentitud, a las necesidades de los actores del sector.
También ha evolucionado la construcción de naves logísticas con estructura de hormigón, material empleado mayoritariamente toda vez que el acero está muy penalizado por la actual normativa.
Con respecto al empleo de soleras de hormigón en instalaciones logísticas, actualmente la mayor parte de las actuaciones se llevan a cabo con hormigones expansivos sin juntas, un material que puede utilizarse con flexibilidad y garantías, al tiempo que facilita el uso de equipos de manutención y un mejor mantenimiento.
De izquierda a derecha: Rafael García de Oteyza, Francisco Gutiérrez, Jordi Codina y Jaume Cuxart
También se ha producido un salto cuantitativo en cuanto a los plazos de construcción, que se han reducido sensiblemente para la implantación de las empresas logísticas en las nuevas instalaciones
De igual modo, el papel de las administraciones públicas suele ser bastante criticado por la lentitud en los trámites que pueden poner en riego alguna operación con ciertos clientes que necesitan contar con un inmueble de forma casi inmediata.
No obstante, en municipios con grandes extensiones de suelo para actividades logísticas, han sabido adaptarse para atender las demandas de los promotores. Los funcionarios conocen las peticiones de los diferentes actores del sector, y cuentan con un mejor criterio a la hora de las tramitaciones, con una voluntad de colaboración importante.
[sumario]Los municipios con experiencia en el sector logístico son más ágiles y flexibles en la gestión de los trámites administrativos.[/sumario]
Otro de los aspectos que se han abordado en el debate organizado por GSE y Cadena de Suministro tiene que ver con las nuevas necesidades inmologísticas, para atender las nuevas operativas que demanda el e-commerce y que acusa la falta de instalaciones adecuadas.
También se ha constatado la necesidad de proceder a una modernización de instalaciones para actividades logísticas, relacionadas con la necesidad de contar con un mayor número de muelles que faciliten el intercambio de mercancías, mayores playas de maniobra y más plazas de aparcamiento para un número mayor de trabajadores, así como un incremento de tamaño de la superficie para albergar mayor niveles de stock que, frente al modelo tradicional, tiende a la centralización.
Esta evolución hacia nuevas funcionalidades en el desarrollo de plataformas logísticas marcará la evolución del sector inmologístico, con edificios multinivel, cercanos a los grandes núcleos de población, con mayor superficie edificable para aprovechar al máxima el suelo disponible para el almacenamiento y con una mayor conectividad.
Sin embargo, pese a que se intuyen toda una serie de cambios de gran calado en las necesidades de las empresas en relación con sus inmuebles, tampoco existe una única dirección que marque el rumbo del cambio, con lo que las demandas están sometidas a una alta volatilidad en un escenario muy cambiante.
