En su continua búsqueda por encontrar aquellos productos que más se adecuen a las necesidades de sus clientes, el sector inmologístico responde con el desarrollo de inmuebles que se adaptan tanto a las características que se demandan, como a las limitaciones del entorno.
Los inmuebles logísticos multinivel son una solución técnica de gran complejidad cuyo uso se circunsribe a ciertos casos muy concretos.
En este sentido, proyectos de este tipo parecen, por un lado, muy adecuados para mercados inmologísticos muy saturados y con poca disponibilidad de suelo, dada su capacidad para aprovechar a través de una mayor edificabilidad el poco espacio existente.
[sumario]Las naves multinivel constituyen edificios con un alto componente tecnológico, pensados como solución para labores logísticas complejas y con alto nivel de automatización.[/sumario]
Otro factor limitativo tiene que ver con los usos que se dan a las plataformas multinivel, ya que ciertas actividades logísticas que requieren de un intenso trasiego de vehículos de reparto y abastecimiento puede encontrar dificultades para desarrollar una operativa adecuada en edificios de varios niveles, en los que los accesos a través de rampas pueden suponer un tiempo estimado de cerca de un minuto y medio, algo que para operaciones de flujo tenso, en las que el tiempo es oro, puede suponer un hándicap importante.
De igual modo, y en este mismo sentido, el uso de inmuebles multinivel puede tener su razón de ser en ubicaciones ‘prime’, muy cerca de los principales núcleos de población y con la finalidad de abaratar suelo en un segmento de actividad muy sensible a las rentas, debido fundamentalmente a los márgenes tan ajustados que suelen tener las empresas del sector.
La importancia del entorno
Sin embargo, esta tendencia es una realidad que ya está presente en el mercado inmologístico español, que ha venido para quedarse, que tiene unos usos muy concretos y que mejora el aprovechamiento del suelo, aunque, por otra parte, tampoco está exenta de condicionantes.
Por otra parte, la acogida de estas naves por parte de los clientes del mercado español es hoy por hoy una incógnita, pese a que sí que son una realidad asentada desde hace ya varios años en otros países y en particular en el mercado asiático.
Esta situación obligará a los primeros desarrollos de este tipo a lanzarse a competir por rentas, un factor que deberá combinarse adecuadamente para no dejar de lado los retornos de inversión, con la vista puesta en que estos desarrollos sigan manteniendo el atractivo de cara a los fondos inversores internacionales.
[sumario] El 65% de las instalaciones desarrolladas por Gazeley en China y Japón corresponden a instalaciones multinivel.[/sumario]
Además, hay que contar con que las administraciones municipales verán estos desarrollos en sus primeros proyectos como elementos difíciles de gestionar desde el punto de vista de la normativa urbanística y de seguridad. Esto obligará a los actores del sector inmologístico a llevar a cabo una labor divulgativa y de colaboración con el fin de demostrar que el cumplimiento de la regulación se cumple escrupulosamente, al tiempo que pueden actuar como polos de desarrollo de actividad y empleo para zonas en las que, a priori, no podría preverse más actividad.
Algunos expertos estiman que aún queda lejos la llegada de estos productos al mercado inmologístico español, aunque otros, por otra parte, creen que serán una realidad en breve plazo, a la vista de la escasez de suelo que da en ciertas áreas muy concretas como la ciudad de Barcelona y algunas zonas de Madrid, y que parece estar empezando a afectar también a la primera corona de Valencia.
Precisamente es en estos ámbitos, donde la escasez de suelo es especialmente acuciante, donde las naves multinivel pueden ofrecer una gran versatilidad, y de manera especial en proyectos relacionados con los servicios logísticos de última milla y en zonas ‘prime’.
