Dicha tendencia, agravada por la crisis sanitaria del Covid-19 y por un parque logístico obsoleto, ha logrado récords históricos de inversión, promoción y contratación de naves logísticas. De esta forma, Cataluña y Madrid alcanzaron cifras de 800.000 y 600.000 m² de contratación media respectivamente entre 2017 y 2019, suponiendo un 37% y 34% por encima del nivel de contratación de los últimos diez años.
Otros mercados como Zaragoza, Valencia y Sevilla vieron cómo sus cifras de contratación de espacios logísticos entre 2017 y 2019 se incrementaron en un 78% con respecto a sus niveles históricos de contratación de los últimos 10 años.
Con un crecimiento superior al 25% anual en los últimos tres años, el comercio electrónico está actuando claramente como el motor de la transformación del sector, cambiando las necesidades inmobiliarias de los operadores logísticos. Dado el 5,5% de penetración actual sobre el total de ventas minoristas, aún se esperan años de crecimientos a doble dígito para alcanzar el 10% de media europea, aunque debemos tener en cuenta que no toda la actividad logística se beneficia del comercio electrónico, ya que sólo el 7% del volumen del mismo se relaciona con actividades de distribución.
La irrupción del comercio electrónico ha incrementado notablemente las exigencias de una cadena de suministro que se adapta a marchas forzadas al comercio electrónico y a un consumidor que prima la personalización y la entrega inmediata, requiriendo importantes cambios en el modelo tradicional. Estas exigencias en torno al nuevo modelo de consumo implican para la cadena de suministro la implantación de nuevos sistemas de gestión y orientados a la digitalización (Big data, Blockchain, etc.), la automatización de procesos, sostenibilidad y la adaptación a operaciones tan distintas como la distribución urbana (mediante naves cross-docking) o la distribución a nivel nacional (con grandes plataformas sitas en corredores estratégicos).
[sumario]Dado el 5,5% de penetración actual del e-commerce sobre el total de ventas minoristas, aún se esperan años de crecimientos a doble dígito para alcanzar el 10% de media europea".[/sumario]
Las inversiones y adaptaciones de los operadores logísticos se traducen cada año en un aumento de las especificaciones y mayor “construcción a medida” en contraprestación de mayores inversionespor parte de éstos últimos, cambiando sustancialmente la cuantificación del riesgo de ocupación de la plataforma. Si antes la disponibilidad futura de suelo logístico marcaba el riesgo de desocupación de la nave y el nivel de renta, actualmente criterios como la rentabilidad de la operación logística, el grado de obsolescencia de los equipos y elementos de automatización en la nave cuentan con un enorme protagonismo.
La crisis del Covid-19 ha suscitado enormes dudas sobre el modelo Just in time y un debate profundo sobre flexibilización de la cadena de suministro y su rentabilidad. Aunque en términos generales, nos ha mostrado un sector más resiliente que otros subsectores inmobiliarios (los volúmenes de inversión han superado la barrera de los 1.500 millones de euros en los últimos tres años), analizar el mercado inmobiliario logístico nos debe llevar a descomponer los numerosos subsectores de actividad dentro del mismo.
Así, el comportamiento de subsectores logísticos más intensivos en capital (como automoción o bienes de equipo) ha sido antagónico a otros subsectores menos expuestos como el comercio electrónico de productos alimentarios o sector farmacéutico, donde se produjeron incrementos de facturación de doble dígito en los meses posteriores al inicio del confinamiento domiciliario del pasado mes de marzo.
Las perspectivas sobre sector inmobiliario logístico son excelentes para aquellos subsectores descorrelacionados con la crisis económica actual. La combinación de una cadena de suministro en transformación y un parque logístico obsoleto hacen de aquellos subsectores más expuestos a la logística relacionada con el comercio electrónico, una oportunidad inmejorable para obtener retornos de perfil Value Add.
