El diccionario de la RAE define “cociente” como: “resultado que se obtiene al dividir una cantidad por otra, y que expresa cuántas veces está contenido el divisor en el dividendo”.
En el diccionario de Oxford se define “rentabilidad” como: “relación existente entre los beneficios que proporciona una determinada operación o cosa y la inversión o el esfuerzo que se ha hecho; cuando se trata del rendimiento financiero, se suele expresar en porcentajes”.
En el mundo inmobiliario adoptamos el concepto inglés “yield” (Y) para referirnos a esa rentabilidad que es el cociente entre las rentas (r) y la inversión realizada para obtenerlas (i).
Fácil. No vamos a entrar en calificativos sobre si son rentas netas o brutas. Sólo vamos a analizar estos tres factores de la división y lo que ha pasado en los últimos dos años.
Empezamos por el cociente “Y”, que se suele expresar en %, que se relaciona con la seguridad percibida del activopor los muchos factores que lo definen. Pero también y lógicamente se relaciona con el precio del dinero. Si los tipos de interés suben, la rentabilidad (yield) que se le pide a un activo, a igualdad de todos los demás factores, sube. Pues en estos dos años, en números gruesos, la rentabilidad exigida ha subido, en términos medios, de 4,5% a 6,5%, es decir ha subido alrededor del 40%
[sumario]El mercado inmologístico está muy diferenciado por zonas y por productos, pero es claro que si hay más oferta que demanda las rentas tienden a bajar y viceversa.”[/sumario]
Vayamos a las rentas (r). Obviamente la renta es una cantidad que es regulada por el mercado en función de la oferta y la demanda. El mercado inmologístico está muy diferenciado por zonas y por productos, pero es claro que si hay más oferta que demanda las rentas tienden a bajar y viceversa. Por eso vemos mercados donde las rentas suben y otros donde no.
Y qué ha pasado con la inversión (i). hay que recordar lo primero que esta “i” está formada, a su vez por una suma de costo de suelo (s) más construcción (C). El precio del suelo es muy inelástico porque los propietarios no suelen tener excesiva prisa en la venta, y venimos de dos años en los que la construcción (c) ha subido casi otro 40%.
Pues si reformulamos la fórmula de la rentabilidad con la descomposición del concepto de Inversión “i” tenemos:
Como cuadrar esas magnitudes para cada caso forma parte del arte de nuestro negocio.
Suerte con la “aritmética”.
