El sector inmologístico español se prepara ya para un 2026 marcado por la demanda de nuevas infraestructuras, el avance de la automatización y la entrada de inversión internacional. A pesar de la presión sobre los principales mercados y los retrasos en los trámites administrativos, España es uno de los países más atractivos de Europa para el desarrollo de proyectos industriales, logísticos y tecnológicos de nueva generación.
En 2024, se contrataron más de 2,5 millones de metros cuadrados de espacio logístico, un 23 % más que en 2023, mientras que la inversión en activos industriales y logísticos alcanzó los 1.350 millones, según CBRE. Además, la demanda continúa avanzando a gran velocidad y las empresas siguen buscando soluciones para cubrir sus necesidades operativas, pues hasta septiembre de 2025 ya se han superado los 1.372 millones de inversión.
Factores como la disponibilidad de suelo, la capacidad de adaptación técnica de los proyectos y el impulso regulatorio determinarán el ritmo de desarrollo y las oportunidades de inversión durante los próximos meses. No obstante, Accolade ha identificado cinco tendencias que marcarán la evolución del sector en 2026:
1.El build to suit gana peso
Continúa creciendo la necesidad de instalaciones diseñadas a medida para operaciones tecnológicas avanzadas, que integren automatización, mayores requisitos energéticos, sistemas de seguridad reforzados y parámetros ESG exigentes. Por ello, en el periodo 2025-2026, buena parte del nuevo stock en construcción será bajo el modelo build-to-suit.
De hecho, JLL estima que el porcentaje ascenderá al 65% en Madrid y al 80% en Barcelona. Este modelo resulta especialmente relevante en tipologías con requerimientos técnicos muy específicos, como naves de frío o temperatura controlada, plataformas cross-dock o instalaciones vinculadas a cadenas de suministro complejas.
2. Impulso de data centers y sectores estratégicos
España se ha consolidado ya como el hub digital del sur de Europa y el próximo año, seguirá atrayendo la inversión en el mercado de los centros de datos gracias a su conectividad internacional, la disponibilidad energética y su posición geoestratégica.
Por otro lado, sectores como defensa, aeronáutica, movilidad eléctrica y tecnologías avanzadas están experimentando requieren de infraestructuras industriales de nueva generación.
3. Plazos burocráticos
Los trámites urbanísticos y la obtención de licencias siguen condicionando la velocidad de desarrollo de los proyectos, con procesos que pueden prolongarse entre 12 y 24 meses en ciertas ciudades. En este sentido, varios gobiernos autonómicos están implementando planes de digitalización y simplificación administrativa que podrían generar mejoras graduales en 2026.
4. Falta de producto prime
En algunas regiones, los niveles de disponibilidad son muy reducidos, especialmente en el caso de naves logísticas eficientes o adaptadas a los estándares actuales. La demanda de producto de calidad supera actualmente a la oferta, lo que mantendrá la presión sobre los precios y acelerará la rehabilitación de activos obsoletos, así como el reposicionamiento de inmuebles.
Las rentas prime en Madrid se sitúan en torno a los 7,5 €/m²/mes y en Barcelona en 9,2 €/m²/mes, según Colliers, lo que demuestra el aumento que se ha producido en ubicaciones tensionadas. No obstante, se prevé un desplazamiento de parte de la actividad hacia localizaciones periféricas o emergentes.
5. Regiones emergentes con potencial
En un mercado tensionado, España dispone de oportunidades significativas en áreas como Castilla-La Mancha, Aragón o Andalucía, que cuentan con suelo competitivo, buenas conexiones viarias y capacidad para atraer proyectos industriales vinculados al nearshoring, las cadenas de suministro reforzadas y nuevas industrias tecnológicas.
