La actual situación de escasez de suelo logístico y los problemas que se plantean en su desarrollo ha sido objeto de análisis durante la sexta edición de LoginREAL, el evento de referencia del inmologístico español que organiza cada año Cadena de Suministro.
En este sentido, Miguel Ángel González, de Urban Castilla la Mancha, y Pedro Corbalán, de Planifica Madrid, han abordado, con la moderación de Jesús Lacasia, de Appunle, las relaciones que se establecen entre los promotores y las administraciones, para incidir en una necesidad de mayor colaboración y comprensión.
De igual modo, estos tres expertos también han dialogado sobre las necesidades a cubrir a la hora de generar suelo, los riesgos y los casos cada vez más abundates de recuperación de activos obsoletos, con aplicación específica en algunos ámbitos, como zonas en las que la tasa de disponibilidad es especialmente baja o el precio del suelo muy elevado.
Falta suelo donde se necesita
De manera particular, los ponentes coinciden en que existe una clara falta de suelo finalista en áreas cercanas a los grandes núcleos de población del país, que es precisamente donde lo necesitan las empresas, lo que genera tensión en el mercado con repercusión directa sobre precios y rentas.
Así mismo, frente a esta situación también se detecta que los promotores y usuarios escanean el mercado activamente en busca de este tipo de suelo, algo que tiene su traslación en las cifas de inversión que evolucionan al alza, así como en la búsqueda de nuevas ubicaciones, con un creciente protagonismo de mercados secundarios alternativos a Madrid y Barcelona, e incluso a Valencia, donde también se registra una baja tasa de disponibilidad.
Sin embargo, a juicio de los intervinientes en el diálogo, en este contexto de escasez y densa gestión burocrática, el problema principal es de gestión, no de planificación. Así pues, el desafío no es tanto la conversión de ese suelo urbanizable en suelo finalista, sino la incertidumbre en los largos procesos de desarrollo, que alejaría a inversores, promotores y usuarios del inicio de los proyectos, a pesar de la alta demanda de suelo finalista.
Miguel Ángel González lo resumen al decir que, a su juicio, "es un problema de gestión, no de planificación, es un problema de cómo se gestiona ese suelo para convertir una parcela urbanizable a un suelo finalista".
De igual modo, este alto grado de incerteza también se traslada a la gestión del riesgo, lo que, a su vez, se traduce en una preponderancia en el mercado de los proyectos llave en mano y una postergación de los desarrollos a riesgo.
Parcelas finalistas de gran tamaño en la Comunidad de Madrid
A su vez, desde el ámbito público, Pedro Corbalán confirmó la detección de esta falta de suelo logístico y detalló la estrategia de la Comunidad de Madrid, que no solo incluye nuevos desarrollos como los de Meco, Arganda del Rey, Getafe, sino también la modificación del planeamiento en otros sectores para impulsar los usos logísticos con parcelas finalistas más grandes, en respuesta a la demanda del mercado.
Según indica Pedro Corbalán, "no solamente estamos haciendo nuevos desarrollos y trabajando en nuevos desarrollos, sino que estamos también haciendo modificaciones de planificación y estamos modificando el planeamiento para convertirlos en desarrollos logísticos, sobre todo en parcelas finalistas más grandes que son las que nos está demandando el mercado".
Barreras al desarrollo
Por otro lado, los expertos han identificado tres barreras principales para agilizar la generación de suelo logístico en España, como son la fuerte carga burocrática y la incertidumbre jurídica en los desarrollos urbanísticos, el cuello de botella que supone la energía, especialmente en un contexto de crecientes necesidades que impone la electrificación y la automatización de la actividad logística, así como, por último, la necesidad de flexibilidad el planeamiento urbanístico.
Por último, los tres expertos han coincidido en valorar la necesidad del contacto directo con el usuario final para que la planificación sea efectiva y adecuada a las necesidades de los inquilinos que van a explotar los desarrollos logísticos.
Como conclusión, el sector inmologístico español se encuentra en un momento de gran dinamismo, con una demanda constante y la necesidad imperiosa de agilizar la conversión de suelo paa desarrollos finalistas.
En este contxto, la solución podría pasar por estrechar la colaboración entre las Administraciones responsables y los promotores privados para reducir la burocracia, asegurar el suministro de potencia eléctrrica aducada, adaptar la regulación a los cambios y colaborar en una planificación más flexible y realista.
