El alquiler la única alternativa para el mercado industrial de Cataluña

La demanda de naves industriales, tanto para compra como para alquiler, ha sufrido descensos en este primer semestre del año y los precios, por su parte, han caído de forma generalizada en el ámbito de Cataluña. Así lo confirma el último informe publicado por Forcadell, relativo al mercado inmobiliario industrial catalán en el primer semestre de 2012.

Por contra, la consultora confirma que el mercado logístico sí está mostrando una tendencia positiva, dentro de las limitaciones de la coyuntura económica. El mercado de solares, sin embargo, continúa con grandes dificultades para remontar su situación.

Según Forcadell, la capacidad económica decreciente de las pymes y la falta de iniciativa emprendedora están penalizando sobremanera al sector industrial. La compleja situación económica de España, ha provocado un descenso de la demanda de alquiler y de compra de naves industriales, especialmente grave en el segundo caso, con una caída del 22,86%. Las medidas en materia económica que adopte el Gobierno, tutelado por las decisiones que se tomen desde Bruselas determinarán, en parte, una posible estabilización del mercado industrial.

Migración al mercado de alquiler

La demanda de alquiler de naves industriales ha caído un 1,33% respecto al semestre anterior. Pese a esta disminución de las peticiones de arrendamiento de naves, el peso relativo de la demanda de alquiler respecto a la de compra continúa aumentando y en este momento ha superado ya el 90% del total de demandas cursadas. La gran falta de financiación está provocando que las empresas no tengan ni siquiera opciones de aspirar a un inmueble en propiedad, por lo que el alquiler y el alquiler con opción de compra son las únicas alternativas factibles.

La demanda de naves industriales de gran tamaño, a partir de 2.501 m², se ha situado en cifras similares a las del semestre anterior. Mientras que la demanda de compra, por su parte, ha experimentado un descenso relevante en esta primera mitad del año, con una caída del 22,86% semestral, situándola en sus niveles más bajos en los últimos años.

Tal y como muestra el informe, la demanda de naves de menos de 500 m² ha disminuido en cinco puntos porcentuales debido, en parte, a la pérdida de protagonismo de las pymes y a la ausencia de actividad emprendedora, un fenómeno empresarial que alcanzó cierta relevancia en tiempos de bonanza.

La consultora estipula en su informe que la adecuación de los inmuebles a la normativa es condición sine qua non para poder alquilar, sin embargo, la falta de capacidad económica de algunos propietarios está generando dificultades a la hora de materializar las reformas pertinentes, generando con ello un parque de naves antiguas y obsoletas que están quedando aparcadas.

En cuanto a los periodos de desocupación, éstos aumentan sensiblemente con respecto al semestre anterior. Si bien los lapsos de desocupación rondaban los 15 meses a finales de 2011, incluso en zonas prime, éstos han aumentado a 18 en 2012.

La oferta de naves industriales en el mercado de compra ha experimentado un importante descenso en la mayoría de comarcas pese al retroceso de la demanda. Los propietarios, con necesidad de liquidez o ahogados por las mensualidades hipotecarias se encuentran a día de hoy con que el valor de sus activos está por debajo de la cantidad de crédito que queda por pagar. Ante esta situación, la solución más frecuente es la migración al mercado de alquiler.

La demanda de inversión en niveles bajos

Los precios de alquiler de naves industriales han experimentado una caída generalizada, con cifras contundentes en algunas comarcas entre las que destacan un descenso interanual de las rentas del 24% en el Valle`s Oriental o del 19,98% en el Baix Llobregat.

Asimismo, el informe muestra un nuevo descenso pronuncio de los precios de venta de naves industriales. El hundimiento de los precios ha sido tal, que si en el semestre anterior se destacaban las caídas de precios por encima del 10% como algo excepcional, en esta ocasión la excepción la constituyen las comarcas cuyos precios no han bajado por debajo de un 15%. 

La demanda de inversión se mantiene en niveles bajos. Esta demanda, además, exige productos triple A, con altas rentabilidades desde el primer momento, hecho que está provocando que las peticiones existentes se estén concentrando en zona prime. Según el informe, este primer semestre de 2012 las rentabilidades exigidas en zona prime se sitúan alrededor del 8%, y alcanzan incluso el 10% o más en tercera corona o en zonas más alejadas.

El sector logístico aguanta la crisis

El informe define el sector logístico como el único que está soportando la crisis con entereza. Sin embargo, asegura que las operaciones producidas se deben a agrupaciones de sedes o a mejoras de instalaciones, aunque también se llevan a cabo algunas operaciones de ampliación como la materializada por Michelin en el parque logístico CPL Penedés, en Subirats, donde ha alquilado 25.000 m² de superficie.

La zona prime de Barcelona ha mantenido un buen ritmo de contratación, por lo que se ha reducido la superficie disponible, incluso, de naves de dimensiones pequeñas. Forcadell asegura que este notable nivel de contrataciones está provocando que queden pocos inmuebles de calidad a partir de 10.000 m² en zona prime. No obstante, en la segunda mitad del año está prevista la entrada en funcionamiento de la primera fase de la nueva terminal del puerto de Barcelona, que aumentará un 50% la capacidad de manipulación de contenedores.