Durante la edición 2019 de LoginREAL19, el evento organizado por Cadena de Suministro que ha reunido al sector inmologístico español con sus clientes este pasado lunes en Madrid, David Martínez, director general de Proequity, ha descrito las tendencias que se abren en la demanda de naves logísticas en un escenario de incertidumbre.
Hace años, en un mercado con naves obsoletas, así como una escasa o nula oferta de grandes plataformas, la aparición de los primeros parques logísticos especulativos a partir del año 2000 trajo aire fresco al sector inmologístico español, según Martínez.
Posteriormente, con la llegada de la crisis de 2008, el sector quedó circunscrito a operaciones llave en mano en los que se empieza la sostenibilidad de los proyectos, en un contexto de escaso interés inversor.
Una vez superada la recesión, en 2014 vuelven los proyectos especulativos, con el crecimiento del consumo y del ecommerce, unido a un stock obsoleto, como motores para que la demanda de nuevos proyectos crezca exponencialmente.
La demanda se concentra en tres tipos de naves
En este escenario, crece la demanda de naves de cross docking en primera corona y de plataformas XXL en las terceras coronas para satisfacer las necesidades del e-commerce y, de igual modo, la calidad de los inmuebles logísticos se adaptan a los nuevos tiempos, con una demanda al alza de las certificaciones medioambientales y el sector inmologístico convertido en uno de los más atractivos para los inversores.
En el nuevo panorama del sector inmologístico español reinan, a juicio del máximo directivo de Proequity, tres demandas básicasdesde 2014, como son la localización, la sostenibilidad y la tecnología, con otros tres tipos de inmuebles como los más demandados: plataformas logísticas XXL, naves de cross-docking y plataformas de distribución urbana.
Por lo que respecta a las plataformas de gran tamaño, la demanda busca localizaciones con accesibilidad a los principales nudos de conexión importantes, localizadas en las terceras coronas, ya que el precio es un factor importante debido a la magnitud de los proyectos, y en zonas con alta disponibilidad de mano de obra, dada la relevancia de costes laborales para el sector logístico.
La utilización masiva de desarrollos tecnológicos en logística condiciona el desarrollo de las naves, según Martínez.
Así mismo, la sostenibilidad se ha convertido en una exigencia que aparece en la mayor parte de los tenders logísticos, por lo que son imprescindibles las certificaciones medioambientales en nuevos proyectos y que los desarrollos permitan generar ahorros en consumos energéticos.
Consecuentemente, en estos grandes proyectos cobra especial relevancia la tecnología, para el desarrollo de instalaciones inteligentes, que permitan el uso de 'Big Data' e inteligencia artificial para agilizar procesos y abaratar costes por medio de dispositivos que tienen un impacto en el diseño y la estructura de los nuevos edificios.
En cuanto a las naves de cross-docking, el director general de Proequity estima que tienden a localizarse en los principales anillos de comunicación de las ciudades y que su tamaño irá en aumento por el auge del comercio electrónico, ya que se convertirán en puntos intermedios entre la plataforma logística y los centros de distribución urbana.
Así mismo, estas construcción tienden a contar con un alto ratio de trabajadores por m² que, además, demandan un mayor nivel de servicios e incorporan, por otro lado, un alto nivel de automatización con el objetivo de agilizar procesos y eliminar errores, algo que implica una alta inversión en tecnologíasy que, consecuentemente, demanda proyectos a largo plazo con naves a medida de la operativa llave en mano.
Por último, Martínez considera que las plataformas de distribución urbana de mercancías se localizan de manera preferente dentro de los núcleos urbanos, toda vez que se encargan de realizar labores de distribución directa al consumidor en instalaciones que ocupan una superficie de entre 800 y 3000 m², dentro de edificios poco tecnológicos o sofisticados, ya que la tecnología la aportará el software de gestión logística.