Durante la edición 2019 de LoginREAL19, el evento organizado por Cadena de Suministro que ha reunido al sector inmologístico español con sus clientes este pasado lunes en Madrid, una mesa redonda integrada por Joaquín Linares, socio de Deloitte Financial Advisory, Gabriel Córdoba, responsable de Grandes Cuentas Industrial y Logístico de BNP Paribas Real Estate, David Martínez, director general de Proequity, Juan José Vera, vicepresidente de Operaciones de Montepino, y Javier Inchauspe, director en Merlin Properties, ha analizado la tendencia del mercado inmologístico español.
Los expertos reunidos están de acuerdo en que el diseño de las naves logísticas está viviendo un profundo proceso de transformación para adaptarse a los cambios que también se están produciendo en la propia gestión de la cadena de suministro, muy focalizada desde hace unos años en los cambios que se están produciendo en los hábitos de consumo, así como en dar servicio a un canal on-line en franco crecimiento y aún por madurar.
Javier Inchauspe, Merlin Properties, a la izquierda, con Juan José Vera de Montepino.
El impacto del e-commerce
Precisamente en este último segmento, Joaquín Linares, de Deloitte Financial Advisory, estima que el e-commerce seguirá su senda alcista, incluso con crecimientos de doble dígito en los próximos tres años. Esta situación genera, a su juicio, una tensión entre las cada vez mayores inversiones en tecnología que realizan los operadores logísticos y las duraciones de los contratos, a lo que se añade también la necesidad de dimensionar adecuadamente cada operación para que sirva a largo plazo en un escenario de incertidumbre y de alto crecimiento del comercio electrónico.
Otro aspecto que se ha analizado en el encuentro está relacionado con las diferencias de inversión en proyectos inmologísticos en cada área geográfica, aspecto en el que, según indica Gabriel Córdoba, de BNP Paribas Real Estate, obliga a analizar si existe demanda donde realmente se necesita, ya que se están dando procesos de reubicación de grandes empresas del sector y, en este sentido, se abren amplias posibilidades para la reconversión de naves antiguas, con el fin de poder utilizarlas en los nuevos usos de la gestión logística.
Gabriel Córdoba, BNP, a la izquierda, con Joaquín Linares, Deloitte.
Un sector en transformación
También en esta línea, David Martínez, de Proequity, estima que el sector debe adaptarse rápidamente a los cambios que se avecinan, en un escenario en el que se prevé un fuerte impacto por la concentración de operadores logísticos, que demandan grandes superficies logísticas, y con el sector retail también tirando de la demanda de espacios logísticos, con el fin de mejorar el posicionamiento de sus canales on-line.
Por lo que respecta a las rentas y la oferta de espacio para naves logísticas, Javier Inchauspe, de Merlin Properties, estima que en el mercado español existe una tendencia clara de las rentas a estabilizarse en varios zonas, precisamente cuando se esperaba un aumento, ya que existe una tensión por la edificación de muchos proyectos nuevos en ciertas zonas, algo que aporta incertidumbre al mercado inmologístico español.
De izquierda a derecha: Gabriel Córdoba (BNP), Joaquín Linares (Deloitte), Javier Inchauspe (Merlin), Juan José Vera (Montepino) y David Martínez (Proequity).
Al tiempo, Juan José Vera, de Montepino, adelanta que, en su opinión, el interés de los inversores seguirá vivo, ya que, a su juicio, en zonas como Bilbao, Málaga y Barcelona hay mucha demanda que no está satisfecha por escasez de oferta.
En este sentido, también se ha analizado el impacto que tiene la baja inflación existente actualmente sobre la estabilidad de las rentas, aunque, al mismo tiempo, los expertos coinciden mayormente en que se ha detectado un aumento real de las rentas en comparación con el período de crisis que arrancó en 2008, pero que seguirá contenido, merced a la tensión que introducen en el mercado el lanzamiento de nuevos proyectos, factor que demuestra a las claras que el interés inversor se va a mantener.