El mercado inmologístico español avanza con reparo este 2023, en un tránsito que oscila entre la incertidumbre y la solidez.
Por un lado, los actores del sector viven pendientes de múltiples variables que pueden incidir negativamente en la evolución de la actividad, como el coste de la financiación, los materiales o el precio de suelo, mientras algunos proyectos se retrasan.
Por otro, observan cómo las tasas de disponibilidad se van reduciendo, la demanda mantiene cierta solidez y los inversores siguen confiando en un segmento que ya lleva un tiempo convertido en una apuesta segura.
En este contexto conviven miradas optimistas con otras más pesimistas. Unas y otras están expectantes ante la evolución de la economía europea entre septiembre y diciembre de 2023, esperando a ver si se controla la inflación, se relajan los tipos de interés y se evita un ajuste duroen forma de recesión.
Mientras tanto, el confuso escenario político español va dejando pasar el tiempo con unas cámaras legislativas paralizadas pese a todo lo que hay por hacer, incluyendo mandar señales claras tanto dentro del propio país, como fuera, de que hay alguien a los mandos.
En este incierto contexto, el análisis de BNP Paribas Real Estate, apunta que a un 2023 que avanza con cierta solidez, pese al complejo marco macroeconómico. En este sentido, la consultora estima que la inmologística es una apuesta segura en el segmento de la construcción que, además, sigue contando con el apoyo de los inversores.
De igual modo, la consultora apunta a un escenario con menos operaciones para este 2023, con ajustes en precios, así como con una mayor percepción del riesgo, por lo que prima un sentimiento conservador. Concretamente, la compañía prevé una absorción total en el entorno de unos dos millones de metros cuadrados, con oferta futura equilibrada en Madrid, pero con escasez en Cataluña y Valencia.
[sumario]El mercado inmologístico español dibuja un panorama con menos operaciones y una inversión expectante ante la evolución económica a corto plazo”.[/sumario]
Por lo que respecta a las rentas, sus datos reflejan una tendencia creciente, especialmente en proyectos de nueva construcción, con el comercio electrónico y el retail actuando como sectores tractores.
Dentro de este contexto, la consultora ha hecho un análisis zonal que disecciona en particular la situación en los mercados logísticos del centro peninsular, catalán y valenciano.
Centro, Cataluña y Valencia
Por lo que respecta al primero, BNP Paribas Real Estate estima que la absorción en el mercado madrileño terminará 2023 en el entorno del millón de metros cuadrados, ligeramente por debajo del máximo de 1,3 millones de metros cuadrados del año pasado y también con menos operaciones.
A su vez, en el mercado inmologístico catalán se estima que al final del ejercicio podría irse por encima de los 700.000 m², mientras que en el valenciano, BNP Paribas Real Estate calcula que podría superar los 350.000 m² a final de año.
Por lo que respecta a la inversión, BNP Paribas Real Estate anticipa un volumen de entorno a mil millones de eurospara este 2023, aunque precisar con más detalle el dato es difícil por el alto grado de incertidumbre.
En este contexto, la consultora detecta un creciente protagonismo de los mercados secundarios y una cierta tendencia a la diversificación de los activos para inversión.
Por último, en la evolución de las yields también se percibe una corrección por encima de la que se registra a nivel europeo, aunque los ajustes para adaptarse a los cambios en los tipos de interés podría provocar una expansión puntual, en un contexto de fortaleza de la demanda y de consolidación de los criterios de sostenibilidad como aspectos clave para valorar la conveniencia de las inversiones.
Inversión agazapada
Precisamente también en el ámbito de la inversión, un análisis de Savills también anticipa que la inversión en el mercado inmologístico español superará este 2023 los mil millones de euros, tras un primer semestre con la actividad ralentizada en el que la inversión ha alcanzado los 427 millones de euros.
En este sentido, la solidez del segmento, con niveles de absorción acordes a la oferta disponible, bajas tasas de disponibilidad para el nivel de demanda y rentas ligeramente al alza en prime dibujan, a juicio de la consultora, un panorama en el que se mantiene activo el interés por parte de los inversores a pesar de la ralentización del mercado.
[sumario]Se mantiene activo el interés de los inversores pese a la ralentización del mercado detectada en la primera mitad del ejercicio 2023”.[/sumario]
Así mismo, el análisis de Savills augura que el mercado de inversión se está preparando para volver con fuerza y a un nivel más estable y sostenibletras los registros de actividad y volumen sin precedentes en los últimos años.
Incluso la previsión de la consultora a medio largo plazo es de mejora por las diferentes tendencias favorables para la actividad que están generando y generarán nueva demanda.
Por zonas, el comportamiento de la demanda en el mercado logístico de Madridmuestra una alta resiliencia, de acuerdo con la visión de Savills, con 450.000 m² de absorción en un total de 14 operaciones y la previsión de superar en las próximas semanas los 500.000 m².
En términos de contratación, destaca la zona sur y, especialmente, la tercera corona, en la que se han realizado más de cinco operaciones con superficies de más de 20.000 m².
A su vez, la tasa de disponibilidadse sitúa en torno al 7%, ligeramente por encima del cierre de 2022, debido principalmente a la reciente incorporación de nuevos proyectos especulativos.
Las rentas parecen evolucionar al alza.
Por otra parte, del millón de metros cuadrados que se van a incorporar al mercado este año, más del 38% ya tienen usuario, mientras que para 2024 se prevé que entrarán en el mercado 750.000 m² más de nueva superficie, de los cuales el 23% ya está comprometido.
Savills estima que varios de estos proyectos se aplazarán hasta 2025, al igual que ha ocurrido este año, acompasando la entrada de oferta a la demanda, en muchos casos en forma de proyectos llave en mano.
A juicio de la compañía, la actividad de comercio electrónicocontinúa siendo uno de los principales motores de mercado en esta área y muchos de los operadores han optado por posicionar sus nuevos almacenes en ubicaciones más cercanas a los núcleos urbanos, dinamizando así el mercado de última milla y coincidiendo con nuevos desarrollos en las zonas de Villaverde y Vallecas.
Por otra parte, la absorción del mercado inmologístico catalánen el primer semestre se sitúa en aproximadamente 330.000 m² con un total de 28 operaciones, un nivel similar en actividad frente a las 30 del año pasado, aunque un 17% inferior en volumen frente a los 400.000 m² registrados en el mismo periodo de 2022.
Sin embargo, las operaciones de gran volumen continúan al mismo ritmo. Se ha firmado el mismo número de operaciones superiores a los 20.000 m² que en el primer semestre de 2022, un total de cinco, y los niveles de absorción se mantienen un 19% por encima de la serie histórica.
Así mismo, la tasa de disponibilidad en toda Cataluña se sitúa alrededor del 2% sobre nave construida y la previsión de nueva oferta para el segundo semestre es de 300.000 m².
De igual modo, la entrada de nueva superficie sigue enfriándose debido a la falta de suelo y la escasez de producto disponible, con lo que los precios de las transacciones de suelo han crecido en la primera mitad de este 2023.
Por otro lado, las rentas han registrado incrementos en todas las coronas,y en este primer semestre se han marcado nuevos referentes de cierre, tanto en la zona centro como en otras ubicaciones, alcanzando máximos de 10,25 €/m²/mes para nave de nueva construcción y alta calidad el localización prime. Además, la renta prime media se sitúa en 8,25 €/m²/mes.
[sumario]La[/sumario] inversión parece estar preparándose para volver con fuerza en un escenario de mayor estabilidad”.
En definitiva, el mercado lanza mensajes un tanto contraductorios, en línea con el panorama de incertidumbre existente.
Pese a todo, parece que el interés de los inversores se mantiene, pero con un cierto ajuste de acuerdo, más que con las necesidades reales del mercado logístico español, con la realidad económica que los soporta y que está condicionada por el aumento de la inflación, el creciente coste de la financiación y una demanda constreñida.
