Ambos reconocen la "travesía del desierto" que ha sufrido el sector inmologístico en España, pero apuntan a un 2013 "interesante" gracias a la actividad de sectores industriales como el textil y la gran distribución y, especialmente, a las empresas del negocio del "e-commerce" para impulsar nuevamente la actividad.
cadenadesuministro (CdS): ¿Cómo valora Gazeley el pasado ejercicio 2012 para el sector inmobiliario logístico español?
Javier Inchauspe (JI): 2012 ha sido un año muy difícil para el sector y para lo promotores que hacemos edificios “llave en mano”. La realidad es que no se ha cerrado ninguna operación de este tipo de más de 10.000 m2 y sigue habiendo mucha disponibilidad. No obstante, es verdad que muchos propietarios que tienen naves vacías si han logrado contratar bastante superficie en esas naves, y así entre Madrid y Barcelona ha podido haber una absorción de entre 400.000 y 500.000 m2 de naves existentes de más de 10.000 m2 . Pero debido a la gran disponibilid ha sido muy difícil hacer un proyecto llave en mano de nueva construcción porque es complicado competir con las rentas de un edificio ya existente.
Sin embargo, gracias a la contratación de las naves existentes el stock se va reduciendo y eso nos invita a ser más optimista para el futuro inmediato y, de hecho, ya vemos bastantes oportunidades para el presente 2013.
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CdS: El sector inmologístico, ¿sigue siendo atractivo para los inversores?
JI: Para afrontar la crisis las empresas tienen que adaptarse y reorganizarse con el fin de ahorrar costes. Esta optimización muchas veces implica buscar nuevos centros de distribución o ubicaciones porque deben prepararse para el futuro. Sin embargo, la crisis ha llevado a las empresas a tener más cuidado en estas inversiones y a no comprometerse con contratos a largo plazo, y esto nos perjudica a los promotores para afrontar proyectos porque necesitamos contratos con un plazo medianamente largo para poder afrontar la inversión y que sea rentable.
Además, los inversores necesitamos ubicaciones seguras o prime para garantizarnos que si un día nuestro inquilino se va sea un edificio flexible y fácilmente realquilable a otros clientes. Por lo tanto, la crisis ha implicado una menor contratación y, además, de poca duración. Pero, paralelamente, muchas empresas han necesitado y necesitan nuevas ubicaciones para su distribución, que proporcionen ahorros a largo plazo.
CdS: Con la crisis, ¿ha variado el tipo de cliente que acude a Gazeley?
JI: Observamos que cada vez más el tipo de cliente para un promotor como Gazeley va cambiando y ya no son solo operadores logísticos, sino que también llegan muchos fabricantes o reteilers para definir sus nuevas ubicaciones. Ya no solo firmas de modas, sino grandes empresas de distribución alimentaria se están reorganizando para controlar su logística o, por lo menos, la parte inmobiliaria de la misma. Además, son los que se pueden comprometer a más años de contratos y a nosotros nos garantiza la viabilidad de la operación.
CdS: El contrato de H&M, ¿puede considerarse el más importante realizado por Gazeley en 2012?
JI: En efecto, el proyecto de HM es una operación estrella a nivel nacional e incluso europeo. Es una ubicación prime en Torrejón de Ardoz, muy bunea para el cliente pero también para cualquier inversor. Es también un contrato “prime” por su larga duración, de 15 años de obligado cumplimiento, que está muy por encima de lo habitual en España.
CdS: ¿Qué demandan los operadores logísticos para irse o cambiarse a una nueva ubicación y qué le puede ofrecer Gazeley?
Eva San Miguel (ESM): La crisis sí ha cambiado el comportamiento de los operadores logísticos. Antes, asumían que las operaciones iban a ser estables y duraderas en el tiempo y ellos mismos se comprometían a unos contratos largos.
Pero parece que con la crisis los grandes retailers han querido obviar a los operadores logísticos, porque es un extracoste, y han empezado a asumir la logística, o parte de ella, internamente. Esto ha perjudicado a los operadores logísticos y, de otro lado, los pocos productores que han mantenido a su operador han reducido mucho los años de compromiso. Por ello, el operador está obligado a atar su contrato inmobiliario a la duración del contrato con el cliente. Por tanto, ahora lograr un contrato de tres años es casi una victoria.
CdS: El e-commerce, ¿ha sido un revulsivo para el sector inmologístico?
ESM: Sin duda alguna. En los dos últimos años tenemos más contactos con empresas que están focalizadas a este negocio, y en Gazeley creemos que todavía va a ir a más.
JI: Vemos que en países como Gran Bretaña o Alemania hay muchas operaciones de contratación de naves logísticas por parte de empresas de e-commerce. Por ejemplo, una empresa multinacional líder en este sector que ha aterrizado en España hace dos años y que ha contratado una primera nave en el Corredor del Henares de 25.000 m2, en Reino Unido esta misma empresa tiene contratados 7 almacenes con una superficie aproximada de 400.000 m2.
Esto nos da idea de que en España estamos un poco retrasados y si seguimos el ritmo del resto de los países es obvio pensar que estas empresas en uno o dos años van a necesitar más superficies, con lo cual hay una gran oportunidad de negocio para empresas como Gazeley.
CdS: A parte de los grandes mercados de Madrid y Barcelona, ¿hay otras zonas interesantes para el desarrollo logístico en España que interesen a Gazeley?
JI: Barcelona se ha equiparado en el volumen contratado a Madrid. No obstante, son dos mercados diferentes porque en Barcelona en la primera y segunda coronas, zonas prime a menos de 40 kms de la ciudad, hay muy poca disponibilidad de naves existentes, con lo cual es un mercado en el que resulta más fácil realizar un proyecto llave en mano porque no se compite con edificios existentes, aunque con la dificultad de encontrar suelo de calidad.
Barcelona ha contado en 2012 con dos de los principales proyectos logísticos realizados directamente por dos empresas del sector textil, concretamente el de Mango, en fase de construcción, y Desigual.
Además, hay otros clientes del sector el e-commerce que hace ser optimista. Estamos estudiando proyectos tanto en Madrid como Barcelona del sector de la gran distribución alimentaria y mirando algunos proyectos en el sector de la automoción. Nosotros vamos donde haya clientes, pero hay que tener en cuenta que nuestros clientes tienen que ser potentes.
CdS: Gazeley ha firmado en 2012 acuerdos de colaboración con ING Real Estate y Gran Europa, ¿en qué situación de cumplimiento o evolución están?
ESM: Son muy positivos porque hay que buscar alianzas y negocios a través de todas las vías posibles, incluso con empresas que a priori pueden ser competidores directos. Gran Europa tienen una gran variedad de suelo tanto en la zona centro como en la zona norte de España que nos facilita mucho ofrecer otra serie de activos a los potenciales clientes con los que estamos trabajando. Al final, se unen los fondos de comercio de dos empresas con mucha experiencia, que es más positivo que trabajar de forma unilateral y con otras expectativas.
JI: Con ING es una acuerdo con el que llevamos más tiempo y, además, somos dos empresas que nos conocemos bien porque cerramos el acuerdo de H&M en un suelo que era propiedad de ING. Con ellos estamos trabajando en esa implantación de Torrejón de Ardoz con la reubicación de dos empresas con las que estamos trabajando desde hace dos meses y esperamos que en 2013 podamos anunciar la implantación de un nuevo edificio para un nuevo cliente. Aunque no podemos decir nombre, la realidad es que estamos trabajando en un ubicación prime en un polígono con muy buenas conexiones. Con estos dos acuerdos, estamos en torno a los 500.000 m2 de suelo disponible para edificar.
CdS: Gazeley anunció la intención de introducirse en el mercado catalán, ¿continúa la intención en 2013?
JI: Se está en una fase muy avanzada y hay negociaciones con un proyecto muy importante que esperamos cerrar en el primer trimestre de 2013. Llevamos más de un año y medio trabajando y vemos que por fin tiene posibilidades de realizarse. Ha sido un proyecto muy difícil de realizar porque el cliente necesitaba estar en un ubicación donde hay muy poco suelo disponible. Una vez encontrado el suelo, ahora estamos con las negociaciones y no puede decir nada más por ahora.
CdS: Modelo de construcción de Gazeley, ¿cuáles son los exigencias de los clientes?
ESM: Depende mucho del tipo de cliente. Lo que sí estamos notando es que hay una mayor aceptación a productos como el nuestro, porque tradicionalmente el sector logístico ha sido muy escéptico con las acciones más acorde con lo verde porque podía suponer un mayor coste. Pero hemos demostrado que un mayor coste marginal en la construcción supone un ahorro importante de costes en mantenimiento del edificio en el largo plazo. Por ello, las certificaciones de nuestros edificios al final tienen una reducción económica en el tiempo para el cliente.
CdS: Respecto del ajuste de rentas, ¿estamos en la última fase o aún bajarán más?
ESM: Hay que tener en cuenta que hay dos mercados diferenciados, el de edificios nuevos en el que se mueve Gazeley, y otro de naves existente que por la situación que atraviesan sus propietarios, aún tiene margen para bajar más las retas, a pesar del ajuste sufrido en estos años pasados. Yo creo que no podrán caer mucho más porque en este momentos hay naves en la zona del Corredor del Henares con unas rentas bajísimas, que han sufrido un ajuste de más del 50%. Hay que tener en cuenta que hay empresas que están atadas a un contrato con condiciones duras que están esperando a negociar y cerrar esa etapa de rentas altas.
Los precios del suelo, por su parte, también se han ajustado mucho, y dependiendo de las zonas pueden incluso bajar más. En todo caso, son precios más normales y ajustados al mercado actual.