En los últimos 12 meses se ha producido un comportamiento positivo de la demanda en los dos principales mercados logísticos de España, así se desprende del último Informe del Mercado Industrial-Logístico elaborado por la consultora inmobiliaria Aguirre Newman.
En el mercado de Madrid, la contratación de espacios logísticos ha crecido un 7,35% desde los 237.160 m² absorbidos en 2011 a los 254.602 de 2012, mientras en el mercado de Barcelona la contratación de espacios logísticos ha mostrado un incremento del 5%, con 374.709 m² frente a los 355.053 de 2011.
El volumen de la oferta disponible en el mercado logístico de Madrid y Barcelona sigue siendo muy alto, lo que ha generado un ajuste severo en el precio medio del alquiler y de venta de ambos mercados. Los datos más destacables en este sentido son, por un lado, el descenso en los precios de salida de un 14,2% en el precio medio del alquiler logístico en Madrid, mientras que en Barcelona, ha sido de un 8,6%.
El comportamiento en el mercado de inversiónsobre inmuebles logísticos ha mostrado un importante descenso respecto a los niveles medios de inversión en los últimos años, con un descenso del volumen de inversión del 77% desde los 192 millones de 2011 a los 45 millones de euros de 2012.
Comunidad de Madrid
El informe destaca como la disponibilidad de producto logístico ha mantenido una tendencia ligeramente decreciente en los últimos 12 meses. No obstante, la disponibilidad sigue siendo muy alta, con un ratio en el entorno del 16%, sobre un stock total de producto logístico de aproximadamente 5.850.000 m². Por tanto, la disponibilidad total de espacio listo para ser ocupado en el mercado logístico de Madrid y su área de influencia se sitúa en 990.866 m².
Según la consultora Aguirre Newman, la demanda de naves logísticas por parte de usuarios se ha incrementado un 7,35% en el mercado de Madrid hasta alcanzar los 254.602 m² frente a los 237.160 m² del año 2011.
El 91% de la contratación ha sido en alquiler, siendo el 9% restante absorción derivada de operaciones de compraventa. La superficie media contratada se ha situado en niveles cercanos a los 5.417 m² por operación, un 33% menos que en el año 2011.
Descenso del precio del alquiler
Por otro lado, la evolución de los precios de alquiler de naves logísticas ha descendido un 14,2% respecto al 2011. Mientras que los precios de alquiler de producto industrial en el periodo analizado ha mostrado en términos generales un descenso del 15,7%. Finalmente, los precios de salida en lo que se refiere a producto en venta han descendido en un 20,1% respecto al 2011.
Según la consultora Aguirre Newman, se observa una aceleración en el ajuste de los precios medios tanto de alquiler como de venta respecto al año anterior, especialmente en aquellos mercados más alejados de Madrid capital. Después de una resistencia al ajuste en precios requerido por el mercado en los últimos años, en 2012 se ha observado una aceptación de la realidad y una corrección de los mismos en mayor medida
El informe de Aguirre Newman subraya que al igual que durante los últimos años, el desarrollo de nuevos proyectos logísticos de carácter especulativo es residual, debido a la incertidumbre que provoca la situación actual del mercado y a la alta disponibilidad existente. Los desarrollos que se lleven a cabo serán en todo caso proyectos “llave en mano” en los que el promotor y la entidad financiadora de los mismos se garanticen un inquilino para la nave desde el mismo momento de su finalización o proyectos desarrollados directamente por sus futuros usuarios.
Cataluña
El estudio destaca que la absorción de los espacios logísticos en el mercado de Barcelona continua con la tendencia creciente registrada el anterior periodo, habiéndose alcanzado el nivel más alto de los últimos cinco años.
La absorción de espacios logísticos ha alcanzado en 2012 los 374.709 m2 frente a los 242.248 m² de 2010 y los 355.053 m² de 2011. La superficie media contratada ha mantenido la tendencia descendente iniciada en el año 2010, hasta situarse en niveles cercanos a los 8.500 m² por operación.
La evolución de los precios de alquiler de naves logísticas ha descendido un 8,6% respecto al 2011. Los precios de alquiler de producto industrial en el periodo analizado han mostrado un descenso del 13,4% respecto al año. Mientras que los precios de salida en lo que se refiere a producto en venta han disminuido un 16,8%. Han sido los mercados secundarios, aquellos más alejados de Barcelona capital, los que mayor ajuste han presentado.
Proyectos llave en mano
La disponibilidad de producto logístico en el mercado de Barcelona y su área de influencia se sitúa en diciembre de 2012 en 572.887 m². El stock logístico disponible se concentra principalmente en el Camp de Tarragona (15%) y en las áreas logísticas de la primera corona. La tasa de disponibilidad en Barcelona y su área de influencia se sitúa aproximadamente en el 18%, teniendo en cuenta que el stock de producto logístico es de aproximadamente 3.100.000 m². En cuanto al producto industrial y especialmente en el segmento de la mini nave, existe disponibilidad en todas las zonas analizadas.
Finalmente el informe de Aguirre Newman recoge que, al igual que durante 2011, no se han desarrollado nuevos proyectos logísticos de carácter especulativo ante el importante volumen de espacio logístico disponible en el mercado y las dudas sobre la fortaleza de la demanda. Al igual que en el mercado de Madrid, los nuevos desarrollos que se han proyectado han sido “proyectos llave en mano”, en los que tanto el promotor como la entidad financiadora se garantizan la existencia de un inquilino para el proyecto y por lo tanto la obtención de rentas aseguradas.
Mercado de inversión
En 2012, el volumen de inversión total en el mercado logístico de Madrid y Barcelona alcanzó los 45 millones de euros, lo que supone un importante descenso respecto a los niveles medios de inversión en los últimos años. Únicamente se han llevado a cabo dos operaciones de inversión, una en Barcelona y otra en Madrid. Se han dado operaciones de inversión en otros mercados, siendo especialmente relevante la operación de inversión sobre una nave logística de 72.600 m² en Vitoria.
El inversor sigue centrando su búsqueda en un producto seguro, terminado y ocupado en su totalidad por un inquilino AAA (mejor nivel de solvencia) con contratos de larga duración, con garantías de permanencia y altas rentabilidades. La falta de esta tipología de producto en venta en el mercado a lo largo del año 2012 ha limitado igualmente el número de operaciones cerradas.