La inversión logística en España crece con respecto a 2024, impulsada por actores internacionales y expansión hacia nuevas ubicaciones estratégicas.
La logística global atraviesa una transformación profunda, impulsada por la digitalización y la automatización. Las innovaciones tecnológicas marcan un antes y un después en la cadena de suministro. Más del 85% de los líderes del sector han lanzado iniciativas digitales y prevén duplicar sus aplicaciones en tres años.
Simultáneamente, la automatización avanza con fuerza. Drones, vehículos autónomos (AGVs) y sistemas automatizados de almacenamiento y recuperación (AS/RS) mejoran la eficiencia y permiten una logística más ágil, resiliente y predictiva. Mediante la digitalización integral, las empresas pueden anticiparse a disrupciones, gestionar inventarios en tiempo real y adaptarse rápidamente a cambios del mercado.
Desde la perspectiva de la inversión, la logística ha reforzado su importancia en el inmobiliario global. En 2015, representaba solo el 15% de la inversión en activos inmobiliarios comerciales, mientras que, en 2024 sube al 35%. Este auge responde a la necesidad de infraestructuras adaptadas al comercio electrónico, distribución capilar y resiliencia de las cadenas de suministro. Aunque el volumen de inversión se ha moderado por los altos tipos de interés, la logística sigue siendo el segmento con menor descuento sobre NAV, reflejando su atractivo estructural. Los inversores siguen apostando por activos modernos, bien ubicados y tecnológicamente adaptables, consolidando portfolios más eficientes y especializados.
A nivel internacional, las expectativas de 2024 apuntaban a una entrada de capital asiático en la inversión logística, pero los datos de 2025 hasta la fecha muestran una participación más contenida, representando el 23% del total. Aun así, Asia-Pacífico mantiene su liderazgo en crecimiento, con actores como China Overseas L&I, China Poly Group y China Resources Land consolidando su presencia mediante vehículos de inversión y adquisiciones estratégicas.
En España, el mercado logístico sigue consolidándose y expandiéndose hacia plazas secundarias. En 2024, el 37% de la absorción se produjo fuera de Madrid y Barcelona, frente al 26% en 2021. Ciudades como Zaragoza, Sevilla, Málaga o Murcia ganan protagonismo, reflejando una demanda más distribuida y estrategias de última milla más eficientes.
El transporte nacional también crece: en el primer trimestre de 2025, el volumen de mercancías por carretera aumentó un 10,4%, impulsado por costes contenidos y una recuperación sostenida. El transporte de alta velocidad emerge como solución disruptiva para descongestionar rutas y acelerar la cadena de suministro, con proyectos que permiten reducir tiempos y emisiones, aunque aún enfrenta retos técnicos. A la vez, los vehículos eléctricos y semiautónomos ganan terreno, apoyados por conectividad 5G y normativas de cero emisiones.
La inversión institucional en España también ha crecido: Mapletree, Blackstone, P3 Logistic Parks, Capital Land, Barings y otros actores internacionales han protagonizado operaciones relevantes en Cataluña, Comunidad Valenciana y Madrid.
La intersección entre digitalización, consolidación y expansión geográfica está redefiniendo el futuro de la logística. La capacidad de las empresas para integrar tecnologías avanzadas, adaptarse a nuevos patrones de consumo y operar en mercados diversificados será determinante para su competitividad. En este contexto, la logística inteligente se convierte en el nuevo estándar. La inversión seguirá enfocándose en activos estratégicos, eficientes y tecnológicamente preparados, afianzando a la logística como eje clave del Real Estate global.
