El mercado inmologístico español cierra un primer trimestre de 2025 con datos récord de contratación, según un análisis de CBRE.
Concretamente, anivel nacional, la contratación ha alcanzado un volumen máximo para un primer trimestre de 710.000 m2, un 34% más que el primer trimestre de 2024.
A su vez, la inversión industrial y logística ha superado los 400 millones de euros en el período, más del doble que en el primer trimestre de 2024 y un 4% por encima de la media de los últimos cinco años.
En particular, Cataluña ha concentrado el 50% de la inversión total, seguido de Madrid con un 22% y Valencia con un 8%, por el impacto del cierre del portfolio de Blackstone vendido a Mapletree.
La consultora estima, a la vista de estos datos, que el interés en el sector logístico sigue siendo fuerte, impulsado por sólidos fundamentos de demanda y que posicionan a España como uno de los hubs logísticos con mayor potencial a nivel europeo.
En esta misma línea, CBRE asegura que los mercados secundarios van ganando peso hasta representar cerca del 50% del total de la demanda, concentrando Valencia una gran absorción en el inicio de año que la sitúa por delante de Barcelona.
Zona centro
La contratación en zona centro durante el primer trimestre ha alcanzado los 249.000 m2, un 17% anual mas.
Según CBRE, esta cifra se encuentra en la media de los últimos cinco años. La alta demanda de naves XXL en llave en mano de los últimos años limitará que se alcancen niveles récord a cierre de año por encima del millón de metros cuadrados, sin embargo se esperan niveles de absorción en línea con la media histórica.
En estos tres primeros meses se han cerrado 24 operaciones, cifra registrada en años récord de absorción. La superficie media de estas operaciones se encuentra por debajo de los 15.000 m2. Los ejes A-2 y A-4 han sido los más activos, absorbiendo más del 85% del total de la demanda.
Por otro lado, durante el primer trimestre se han entregado cerca de 158.000 m2, con un 23% pre alquilado, mientras que el pipeline actual en construcción alcanza los más de 713.000 m2, de los cuales un 59% está ya comprometido.
Así mismo, el número de proyectos entregados en los últimos periodos ha supuesto un incremento de los niveles de disponibilidad, que se encuentran en este primer trimestre en el 10,56%, dos puntos porcentuales por encima que en 2024 pero similar al cierre del año.
CBRE prevé que con la reducción del pipeline en construcción los niveles de disponibilidad tenderán a la baja a medio plazo, mientras que la renta prime ha seguido una senda alcista situándose actualmente en los 6,90 €/m²/mes y la tendencia continuará al alza ligada a una alta demanda y escasa oferta de este tipo de producto.
Cataluña
Por su parte, el mercado logístico catalán ha experimentado en el primer trimestre de 2025 un incremento interanual del 32,7%, para un take-up de cerca de 128.000 m2.
La escasez de oferta en ciertas zonas está ralentizando el cierre de operaciones, si bien se espera que la absorción se mantenga estable a lo largo de todo el año.
Así las cosas, en total se han cerrado nueve operaciones, por debajo de la media de otros años, de tal modo que el primer y segundo arco de Barcelona han concentrado el mayor número de operaciones, sin embargo el 59% de la superficie se ha cerrado en el tercer arco.
A su vez, el 72% de la demanda total, es decir, un total de 92.000 m2, ha sido de producto nuevo o en construcción. Destaca un llave en mano de más de 60.000 m2 de Scannell a un retailer en Tarragona, así como en Sabadell la nave nueva de Morgan Stanley alquilada a Tesla.
En estos tres primeros meses se han entregado algo más de 100.000 m2, que se concentran mayoritariamente en el segundo arco. El pipeline actual en construcción cuenta con 205.000 m2, de los cuales un 47% ya está comprometido. El 97% de los proyectos en construcción están en el primer y segundo arco.
El ascenso de los niveles de disponibilidad se está viendo ya amortiguado por la alta demanda en este mercado, situando la tasa de vacancia actual en el 5% y por debajo del 2% en la primera corona.
Por lo que respecta a la renta prime, la escasa oferta de este tipo de producto mantiene los valores en el entorno de los 9,00 €/m2/mes, lo que representa un crecimiento interanual del 2,9%. Se espera que la tendencia al alza se mantenga a medio plazo.
Otras áreas
La contratación en el resto de España ha supuesto el 47% de la absorción total nacional con más de 330.000 m2, un 51% más que en el mismo periodo del año anterior.
Esta contratación ha estado muy marcada por demanda de producto nuevo, principalmente llave en mano o autopromoción.
Por regiones, Valencia ha sido el mercado con mayor volumen de contratación, con una cifra récord de más de 200.000 m2. Sevilla ha sido el segundo mercado de relevancia superando los 70.000 m2, muy por encima de la media de un primer trimestre. Zaragoza se encuentra en tercer lugar con algo más de 30.000 m2.
En cuanto a las tasas de disponibilidad, se ha visto un crecimiento en los últimos años fruto de la salida al mercado de producto nuevo a riesgo.
Sin embargo, la falta de stock sigue siendo representativa en algunas zonas y continúa en ascenso a medio plazo, explica CBRE.
Concretamente, Valencia y Bilbao son los mercados con los niveles de disponibilidad más bajos, con alrededor del 2,0% en ratio de vacancia, aunque la previsión es que en Valencia crezca ligeramente con la entrega de proyectos en especulativo a medio y largo plazo. En Andalucía los niveles de disponibilidad están reduciéndose con el buen ritmo de contratación, hasta situarse en el 6,8% en Sevilla y 7,6% en Málaga. En Zaragoza siguen bajando los niveles de disponibilidad hasta situarse en el 4,6% a cierre de trimestre.
Las previsiones apuntan a una estabilización de los niveles de disponibilidad gracias a una demanda activa en cuanto a necesidades de expansión y mejora de calidad de las naves.
En relación con la oferta futura, hay grandes dificultades a la hora de encontrar suelo finalista disponible para desarrollos, principalmente para grandes naves, a pesar de ello sigue habiendo gran interés.
Por último, la evolución de rentas se mantiene estable, en niveles de 5,50 €/m2/mes en Valencia, mientras que se empieza a ver cierto repunte en Zaragoza hasta alcanzar los 4,35 €/m2/mes, según datos de la consultora.
