Los activos industriales y logísticos representan una parte importante del mercado inmobiliario comercial europeo. Según datros de BNP Paribas Real Estate esta tipología de inmuebles ha pasado de representar un 15% del total en 2017 a ser un 26% del mercado en la primera mitad de 2025.
Por lo que respecta a la evolución del mercado europeo en los primeros seis meses de este ejercicio, la consultora inmobiliaria constata que, tras un comienzo de año lento en los principales países del continente, la actividad se reactivó en el segundo trimestre respecto al trimestre anterior con crecimientos de un 15% en Alemania, de un 715 en el Reino Unido y de un 15% en Francia.
A nivel general, la inversión en activos industriales y logísticos se ha incrementado un 7% en el primer semestre de 2025, una vez completada la corrección de rendimientos en la mayoría de los países europeos, lo que, de acuerdo con el análisis de BNP Paribas Real Estate, proporciona un entorno más estable.
En el caso concreto de España, la compañía reporta que la inversión en activos industriales y logísticos ha sido particularmente dinámica en el primer semestre de 2025 y que, tras subir 155 puntos básicos en los últimos dos años, el rendimiento prime logístico se redujo al final de 2024 y se estabilizó en 4,85% durante el segundo trimestre de 2025.
Con más detalle, por lo que respecta al mercado inmologístico españo, durante el segundo cuarto de 2025 se han registrado diferentes evoluciones en cada una de las tres principales áreas geográficas que lo componen.
En sentido, un reciente análisis de BNP Paribas Real Estate apunta que durante los seis primeros meses de este ejercicio la contratación se ha contraído durante el período tanto en Madrid, como en Cataluña, mientras que se mantiene claramente al alza en Valencia.
Sin embargo, de cara al futuro, los pronósticos anticipan una mejoría del mercado en las tres principales plazas del país en lo que resta de ejercicio, a la vista de las operaciones por cerrar que se avecinan los próximos meses.
Mercado de Madrid
Las cifras de contratación en Madrid han alcanzado los 145.876 m2en el trimestre, en operaciones de menor volumen de superficie.
En concreto, durante el período se firmaron 21 operaciones, tres más que en el trimestre anterior, con un tamaño medio de 6.946 m2.
Sin embargo, este dato refleja un descenso trimestral del 42% en las cifras de contratación. Así mismo, si se tiene en cuenta el acumulado de los seis primeros meses de 2025, la contratación ha descendido un 22%.
Al tiempo, la consultora prevé que se incremente notablemente en los próximos meses, ya que existen operaciones relevantes en avanzada fase de negociación.
Por otro lado, la renta media del trimestre para esta zona se ha situado en 5,37 euros/m2/mes, cifra similar a la del trimestre anterior; mientras que la renta en zonas prime ha alcanzado los 7 euros/m2/mes, con un crecimiento anual del 3,7%.
A pesar de que se anticipaba un cambio de tendencia a la baja en la tasa de disponibilidad, se ha incrementado hasta el 9,35%, debido a la salida al mercado de producto de segunda mano, la entrada de alguna plataforma nueva y al retraso en la firma de algunas demandas.
De cara a los próximos meses se prevé un ajuste en la tasa de disponibilidad, debido al menor número de proyectos especulativos por parte de fondos y promotores, y de operaciones de gran volumen que se cerrarán en los próximos meses.
Mercado de Barcelona
La absorción registrada entre los meses de abril y junio en la capital catalana se eleva hasta los 156.516 m2, cifra que refleja un ajuste del 8,86% en comparación con el mismo periodo del año anterior.
Sin embargo, la contratación ha sido mayor si se compara el agregado de lo que llevamos de año respecto a la primera mitad de 2024, con un crecimiento de un 15,13%, para un total de 304.189 m2.
La actividad del inmologístico madrileño aumentará en la segunda mitad de 2025, a la vista de operaciones relevantes en avanzadas fases de negociación.
En el trimestre analizado se firmaron quince operaciones en total, con una superficie media de 10.434 m2,ligeramente por debajo de las demandas medias materializadas en el mismo periodo del 2024.
A su vez, la renta media del segundo trimestre para la capital catalana se ha situado en 6,17 euros/m2/mes, con un crecimiento del 4% anual.
Mientras tanto, la tasa de disponibilidad se ha mantenido en niveles bajos y se ha situado en un 4,26%, con un contraste entre el primer arco caracterizado por la falta de producto y otros arcos.
Con más detalle, el primer arco de Barcelona ha concentrado el 7,53% de la absorción, y con unas rentas que han oscilado entre 10,5 y 7 euros/m22/mes. El segundo arco ha representado el 48,27% de la contratación, mientras que el tercero el 44,19%.
Mercado de Valencia
En Valencia, la contratación ha alcanzado la cifra de 140.490 m2, un crecimiento de más del 20% si se compara con el segundo trimestre de 2024.
A su vez, en el acumulado del primer semestre, la contratación alcanza los 366.172 m2, lo que supone superar el volumen alcanzado en 2024.
En cuanto al volumen de operaciones se han cerrado un total de 19, diez más que en el mismo periodo del año anterior. Y de ellas, un 73,7% han sido demandas por debajo de los 10.000 m2.
Así mismo, la renta media se ha situado en 4,42 euros/m2/mes, lo que indica un crecimiento del 3,88% respecto a la renta en el mismo periodo de 2024.
Por último, la tasa de disponibilidad ha mostrado una tendencia constante a la baja hasta situarse en este segundo trimestre en 0,38%, lo que indica que la demanda continúa muy activa.
De ahí, según el análisis de BNP Paribas Real Estate, la apuesta de promotores y fondos por lanzar al mercado nuevas plataformas, en fase de construcción, con el objetivo de poder atender a la demanda latente.
Inversión
Así mismo, en un contexto expansivo para la inversión inmobiliaria en España, el segmento inmologístico también mantiene la solidez en el tercer trimestre de 2025, de acuerdo con los datos de BNP Paribas Real Estate.
Según los registros de la consultora, la inversión en activos logísticos ha mantenido su tendencia positiva a lo largo del tercer cuarto de este ejercicio, con operaciones destacadas en los principales ejes de Madrid y Barcelona, así como en Valencia.
La compañía caicula que la inversión del segmento en el período se ido hasta los 495 millones de euros, la cifra trimestral más elevada de todo el año.
La pujanza de la demanda latente de naves logísticas en Valencia impulsa la actividad en esta zona, con un alto número de operaciones en marcha.
En particular, según BNP Paribas Real Estate, la compra de la empresa P3 Capital de un portfolio de plataformas logísticas en Madrid por 146 millones de euros junto con la adquisición del complejo logístico de Mango en Cataluña por 170 millones de euros han sido las operaciones más destacadas en la primera mitad del año en curso.
Así mismo, la demanda de operadores logísticos, de empresas de comercio electrónico y distribución sigue impulsando la contratación de espacios y atrayendo capital internacional, elementos que indican que se cerrará el año con previsiones positivas, superando los niveles de inversión de 2024.
De hecho, en el acumulado del año, la consultora calcula que asciende a 1.152 millones de euros, una cifra ligeramente superior a la registrada en los nueve primeros meses del año pasado.
En su conjunto, la inversión inmobiliaria en España supera los 10.868 millones de euros hasta septiembre, un 46% por encima de la cifra registrada en el mismo periodo de 2024.
A su vez, según datos de BNP Paribas Real Estate, el volumen alcanzado en el tercer trimestre del año se situó en 3.346 millones de euros, un 37% más que el mismo trimestre del 2024.
Para el conjunto de 2025, la consultora mantiene la previsión de crecimiento de la inversión cercana al 28%, lo que situaría el volumen total en el entorno de los 14.000 millones de euros.
Contrastan estos datos con los que maneja Savills del mercado industrial y logístico. Esta consultora estima que la inversión en el segundo trimestre del ejercicio en este segmento a nivel global ha sido de 42.000 millones de dólares, cerca de 36.050 millones de euros al cambio y un 10% menos que el año anterior tras tres trimestres consecutivos de crecimiento positivo, dejando el volumen global del primer semestre prácticamente estable en 86.000 millones de dólares, algo más de 73.800 millones de euros al cambio, frente a 87.000 millones en 2024.
La baja tasa de disponibilidad sigue siendo una de las rémoras del mercado inmologístico barcelonés.
Esta ligera caída se debe, a juicio de los analistas, a la incertidumbre que se cierne sobre el alcance e impacto de los aranceles de importación en los Estados Unidos, que ha afectado al sentimiento inversor, especialmente en la región Asia-Pacífico.
Sin embargo, Savills vaticina que los recientes acuerdos comerciales y las dinámicas favorables desde el lado de la oferta podrían hacer que parte de la demanda acumulada, tanto ocupacional como de capital, se libere en la segunda mitad del año.
La visión de los usuarios
Por otro lado, desde la perspectiva de los usuarios, la quinta edición del Censo Logístico Europeo de Savills, muestra una intensificación de la actividad promotora e inversora ante una posible recuperación, frente a los usuarios, que mantienen estrategias de crecimiento más prudentes.
De modo particular, entre los usuarios, se ha detectado un prudente optimismo, pues el 41% prevé aumentar sus necesidades de espacio logístico en el próximo año, aunque el 57% ha reducido sus planes de expansión.