El concepto del almacenamiento industrial al aire libre, IOS por su siglas en inglés, está cobrando especial importancia en el sector inmobiliario. El objetivo es aprovechar los espacios exteriores que cumplen con una serie de características para el almacenamiento de materiales, equipos o activos relacionados con las operaciones de manera sencilla, segura y con un fácil acceso.
Estos puntos dedicados al almacenamiento industrial ofrecen una solución práctica y rentable para empresas que requieren un amplio espacio para almacenar mercancía que no necesariamente necesita estar guardada en interiores. Así, pueden albergar una amplia gama de productos, desde materiales de construcción y vehículos hasta maquinaria y contenedores de transporte.
Las instalaciones IOS incluyen, según refieren desde Savills, diversos tipos de propiedades, incluyendo terrenos desocupados, patios cerrados, patios de contenedores, aparcamientos e instalaciones de almacenamiento especializadas. Estas propiedades suelen ubicarse en zonas o regiones industriales con fácil acceso a rutas de transporte, puertos o centros de distribución.
Por lo general, están completamente pavimentados y nivelados, con infraestructuras de drenaje integrada, además de instalaciones de agua y electricidad. Para proteger la propiedad, suelen instalarse medidas de seguridad, como circuitos cerrados de televisión.
También se caracterizan por contar una gran cantidad de espacio abierto, con mínima o nula presencia de edificaciones. La tasa de ocupación típica de las instalaciones IOS oscila entre el 20% y el 30%.
Aunque el sector puede verse afectado por la normativa local, la conectividad y las condiciones económicas de cada zona, sigue existiendo un potencial sin explorar en Europa”.
En este sentido, ofrecen soluciones de almacenamiento flexibles que se adaptan a diferentes necesidades, desde áreas abiertas para manipulación de graneles o equipos de mayor tamaño, a espacios cerrados y seguros para mercancías sensibles y valiosas. Algunas instalaciones pueden ofrecer servicios adicionales, como la gestión del inventario, el mantenimiento o la seguridad 24/7.
Un estudio de The Insights Partners estimaque este mercado está creciendo a un ritmo de un 4,5% anual, con la previsión de alcanzar los 2.250 millones de dólares en 2028, frente a los 1660 millones de 2021.
Aunque el mercado de almacenamiento industrial-logístico al aire libre varía según la ubicación y se ve afectado por la normativa local, la conectividad y las condiciones económicas, sigue existiendo un potencial sin explorar en toda Europa, donde el sector es aún nuevo y emergente en comparación con el mercado más consolidado de EE.UU.
Las zonas con alta actividad industrial o proximidad a las principales rutas de transporte tienden a tener una mayor demanda y, por lo tanto, tienen potencial para un fuerte crecimiento de los alquileres. Sin embargo, la normativa en cuanto a la zonificación y uso del suelo puede afectar la disponibilidad y el desarrollo de instalaciones de IOS.
¿Por qué está creciendo el sector?
Según Savills, el sector está experimentando un gran crecimiento, impulsado en primer lugar por el auge del comercio electrónico en Europa, lo que ha impactado directamente en la demanda de almacenamiento industrial al aire libre.
En segundo lugar, las empresas suelen necesitar espacio adicional debido a las fluctuaciones estacionales, el posible exceso de inventario o la necesidad de almacenamiento temporal durante periodos de reubicaciones o expansiones.
En tercer lugar, las industrias que utilizan y dependen de equipos, vehículos o materiales de gran tamaño, como la construcción o el transporte, a menudo requieren soluciones de almacenamiento industrial al aire libre.
En cuarto lugar, este tipo de activos permiten garantizar la continuidad de las cadenas de suministro en un momento en el que se necesita más espacio para almacenar equipos, mercancías y vehículos.
Por último, el aumento de la demanda de entregas de productos el mismo día o al día siguiente está llevando a las empresas a reforzar sus flotas de vehículos, que deben aparcarse en algún sitio cuando no se utilizan.
En la mayoría de los casos, los edificios y terrenos que ocupan las empresas no disponen de suficiente espacio para ello, por lo que requieren espacio de almacenamiento adicional.
El almacenamiento IOS está atrayendo la atención de inversores institucionales, que pueden beneficiarse del crecimiento de las rentas y el aumento de las valoraciones de los activos”.
Los espacios de almacenamiento industrial al aire libre pueden ser una oportunidad de inversión atractiva, con potencial para un buen retorno de la inversión dada la escasez de oferta. Esto se explica porque la cartera de activos es limitada debido a la normativa urbanística, la oposición de los residentes a nuevos desarrollos y la preferencia por otros tipos de activos sobre los desarrollos en IOS.
Por lo tanto, los inversores pueden beneficiarse del crecimiento de las rentas, junto con el aumento de las valoraciones de los activos y carteras. Igualmente, pueden encontrar oportunidades de reutilización de emplazamientos IOS, que ofrecen opciones alternativas cuando quedan vacantes.
En esta línea, según la consultora CBRE, aunque históricamente los IOS han sido, en gran medida, dominio de inversores privados y propietarios que eran a su vez los ocupantes de la instalación, esta clase de activos ahora está atrayendo la atención de los inversores institucionales.
El caso de Reino Unido y Alemania
Mientras en Estados Unidos, este mercado está ya muy consolidado, en Europa aún está dando sus primeros pasos, siendo Reino Unido y Alemania los países que más han apostado hasta el momento por este tipo de almacenamiento.
En Reino Unido, Savills cifraba a finales de 2023 el potencial del mercado IOS entre los 323 y los 510 millones de metros cuadrados.
Además, según Knight Frank, las rentas prime en este mercado en las 41 zonas analizadas en el Reino Unido aumentaron un 4,6% en el segundo trimestre de 2025, alcanzando las 2,69 libras por pie cuadrado, lo que elevó el crecimiento anual al 7,8%.
Esto supone una desaceleración respecto al crecimiento medio del 17% registrado en 2024, pero está en línea con la ralentización en el crecimiento de las rentas en el sector de los almacenes tradicionales.
El mayor crecimiento anual regional en el primer trimestre de 2025 se registró en la región de Midlands, seguida de la de Gales. Por su parte, Londres y la región del Sudeste anotaron un crecimiento interanual del 2,1%.
Mientras en EE.UU., el mercado está consolidado, en Europa está dando sus primeros pasos, siendo Reino Unido y Alemania los que más están apostando por el sector”.
Cabe apuntar que la mayor parte del almacenamiento IOS se concentra en el sur del país. El área de Londres, junto a las del este y el sureste, en conjunto, representan el 38% del total.
En lo que respecta al incipiente mercado del almacenamiento industrial al aire libre en Alemania, es difícil aún cuantificarlo, ya que como indican desde CBRE, su tamaño aún es pequeño y su composición en cuanto al tipo de activos es a día de hoy muy heterogénea.
En cualquier caso, se trata de un nicho dentro del mercado logístico e industrial que ofrece una elevada rentabilidad, aunque esta varía según la localización y calidad del activo.
Su potencial futuro estará marcado por la inversión de 500.000 millones de euros que planea el gobierno para la revitalización de sus infraestructuras, incluyendo la expansión y modernización de las redes de transporte y energía, las instalaciones sanitarias y educativas, y la digitalización. Se prevé, por tanto, que se pongan en marcha grandes proyectos que requerirán espacio de almacenamiento temporal.
Una vez que el mercado sea más maduro y aumente la oferta de oportunidades de calidad, se espera que haya un mayor interés por parte de los inversores institucionales, que podrán diversificar así sus portfolios, con una rentabilidad ajustada al riesgo de entre el 6% y el 8% inicial.