El mercado inmologístico sigue siendo uno de los principales focos de interés para los inversores y family offices. A pesar del lógico descenso en la inversión motivado por una coyuntura económica difícil, sigue existiendo una gran demanda en el sector y se prevé una reactivación de la actividad de cara a 2024.
Desde ProEquity señalan que el control de la inflación y el mantenimiento o incluso la rebaja de los tipos de interés por parte del Banco Central Europeo contribuirán a generar un entorno de confianza y estabilidad en el mercado de inversión.
Esto facilitará el cierre de operaciones que estaban paralizadas porque los inversores se mantenían a la espera.
Especialmente a partir del segundo trimestre, se podrá ver un incremento moderado de la actividad. Además, teniendo en cuenta el interés en la compra de suelo logístico en España, se prevé un aumento de operaciones, especialmente en la zona centro y Levante.
Al mismo tiempo, los inversores continuarán enfocándose este año en sectores clave como el de los centros de datos, así como en instalaciones que generen no solamente retornos financieros, sino un impacto positivo en el medio ambiente.
El control de la inflación y el mantenimiento o rebaja de los tipos de interés contribuirán a generar confianza y estabilidad en el mercado de inversión”.
De acuerdo con el Logistics Confidence Index elaborado por CBRE, un 84% de los ocupantes estarían dispuestos a pagar un alquiler más alto por almacenes con certificación de sostenibilidad.
En 2024, explican desde esta consultora, no se esperan grandes operaciones de portfolios paneuropeos, pero los inversores mantendrán el interés en el mercado español, prestando atención a los productos de menor tamaño.
El mercado de suelo y el segmento midcaps serán los más activos, en línea con la tendencia observada en 2023.
Evolución de las rentas
En lo que se refiere a las rentas, se prevé que los alquileres prime sigan aumentando, aunque a un ritmo más moderado. Esto se explica, en parte, por la ralentización de las nuevas construcciones, que ha derivado en una escasez de oferta en zonas prime.
No obstante, las previsiones apuntan a que podrían realizarse pequeños ajustes para adecuarse a la realidad del mercado. Igualmente, la reducción de tipos favorecerá la estabilización a mediados de año.
En cualquier caso, desde Savills apuntan que en el caso de los alquileres de los edificios industriales y logísticos más modernos, podrían aumentar las rentas de manera significativa en 2024.
Esto será más notorio en aquellos situados en las principales zonas urbanas o en sus inmediaciones, pues la proximidad a los clientes está demostrando ser clave. Sin embargo, la oferta de suelo y stock adecuado tiende a verse reducida en estos entornos.
Además, existe, en este sentido, una brecha estructural entre oferta y demanda en ubicaciones de primer nivel, que hace que los alquileres sigan subiendo.
La obsolescencia del parque es otro factor a tener en cuenta en el parque español, ya que muchos activos existentes están por debajo de los requisitos operativos y de rendimiento energético que se exigen en la actualidad.
Los inversores tratarán, por tanto, de invertir en activos modernos que generen rentas y de crear nuevo espacio industrial y logístico alineado con los estándares ESG.
En este sentido, desde la consultora creen qe los inquilinos podrían intentar pagar menos debido a las condiciones económicas, pero como se ha explicado, muchos estarán dispuestos a desembolsar una cantidad mayor por el arrendamiento de edificios eficientes.
Zona Centro y Cataluña
Por zonas, en el centro del país la demanda continuará siendo elevada, pero tal y como indican los datos que maneja CBRE, en menor medida que los dos últimos años, situándose la contratación acorde a la media.
Los inversores tratarán de invertir en activos modernos que generen rentas y crear nuevo espacio industrial y logístico alineado con los estándares ESG”.
Al finalizar 2023, se encontraban en construcción 799.000 m2, el 86% de los cuales tenía fecha de entrega en 2024.
Respecto a la disponibilidad, la tendencia es que se mantenga similar a la del año pasado, que cerró en 8,17%, o incluso algo por encima por la entrada de producto especulativo.
En Cataluña, que seguirá atrayendo el interés de los inversores, especialmente cuando los fundamentales económicos se estabilicen, la escasez de oferta disponible está afectando a los niveles de contratación. En cualquier caso, se mantendrán estables en 2024.
Al finalizar 2023, se encontraban en construcción 341.000 m2, el 60% de ellos en el segundo arco, pero apenas un 3% en el primero, debido a la falta de stock.
Esta escasez está limitando la puesta en marcha de nuevos proyectos, pero los suelos adquiridos en el segundo y tercer arco permitirán levantar nuevos desarrollos.
De hecho, se espera que con la entrada de producto, la disponibilidad en el tercer arco se mantenga en torno al 10% en 2024.
En lo que respecta a las rentas, la tendencia es que sigan aumentando a lo largo del ejercicio gracias al desequilibrio aún existente entre la oferta y la demanda.
Otras zonas del mercado español
En el resto de plazas logísticas destacadas dentro del país, lo que incluye a Valencia, Zaragoza, Sevilla, Málaga y Bilbao, CBRE cree que los niveles de disponibilidad irán reduciéndose impulsados por una demanda activa en cuanto a necesidades de expansión y de mejora de la calidad de las naves.
En lo que se refiere a la oferta, los inversores están encontrando dificultades a la hora de encontrar suelo finalista disponible para nuevos desarrollos, en especial para proyectos de grandes naves.
La nueva oferta que está saliendo al mercado, junto a unos costes de construcción todavía elevados, suponen que primarán los desarrollos llave en mano en estas zonas, muy por encima de las construcciones a riesgo.
La falta de suelo está limitando el desarrollo de nuevos proyectos en Cataluña, aunque los suelos en la segunda y tercera coronas contribuirán a nuevos desarrollos en 2024”.
En el caso de Zaragoza, entre el año 2024 y el primer trimestre de 2025 deberían ser construidos y entregados 52.000 m² pertenecientes a proyectos llave en mano.
Las previsiones indican que de cara a 2024 continúe el ajuste en las rentabilidades prime, para terminar estabilizándose si bajan los tipos de interés.
En Valencia, según Triangle Real Estate Management, está previsto que se incorporen al mercado 102.416 m² de naves logísticas que están en construcción ‘a riesgo’ y 51.965 m² en ‘pre-let‘.
En cuanto a la rentabilidad de los proyectos, las rentas medias de alquiler se espera que se incrementen hasta los 5,25 €/m² en el año 2024, así como que la rentabilidad se estabilice entre el 5,75 y el 6%.
Además, cabe apuntar que existen 11 proyectos ‘llave en mano’ con una superficie construida prevista que asciende a 465.591 m² y cuya construcción podría realizarse a los nueve o doce meses de la firma.
