El sector inmologístico ha cerrado el ejercicio 2024 con unos excelentes datos de contratación e inversión, que reflejan un gran dinamismo en este segmento de actividad, impulsado por una absorción neta de espacio de aproximadamente el 70% del total.
A nivel nacional, la contratación ha superado los 2,5 millones de m2 a lo largo del año, una cifra un 23% superior a la registrada en 2023 y que supone el tercer máximo de la serie histórica, según CBRE.
En concreto, la Zona Centro ha registrado en el último año una contratación de cerca de 1.100.000 m2, que marca un incremento del 10% por encima de la marca de 2023.
El dato supera también la media de los últimos 10 años, situada en los 770.000 m2y supone que la actividad de contratación en la zona se habría consolidado ya en torno al millón de metros cuadrados.
Es importante destacar, además, que más del 65% de la contratación corresponden a producto nuevo y un 60% a activos llave en mano.
En cuanto a Cataluña, el segundo polo logístico del país, ha cerrado el año con casi 710.000 metros cuadrados de absorción, un 33% por encima de las cifras de 2023, alcanzando cifras récord históricas por encima de las medias a diez y cinco años.
En este caso, el 49% de la contratación registrada en el mercado se ha concentrado en producto nuevo.
En términos de rentas, la evolución ha sido positiva en ambos mercados, acumulando un incremento del 5,4% en Madrid, hasta alcanzar los 6,85 euros/mes/m2.
En Cataluña, la renta prime ha registrado un incremento anual de casi un 6%, alcanzando los 9 euros/mes/m2 a cierre de 2024.
Inversión inmologística
Por el lado de la inversión, la cifra registrada asciende a 1.400 millones según CBRE, lo que representa un ascenso de un 21%.
En este sentido, la vuelta al mercado de grandes operaciones de portfolios ha revitalizado la inversión, destacando las carteras por encima de los 100 millones.
Es el caso del portfolio paneuropeo de Tritax, que ha sido adquirido por Brookfield, así como la venta de un portfolio de activos de GLP a EQT Exeter en el centro peninsular y Barcelona.
En paralelo, se mantiene el ritmo de las operaciones de menos de 20 millones, que han sido las que han marcado la inversión en los últimos años.
Respecto a la rentabilidad prime del sector, se ha comprimido hasta el 5,20% a finales de año.
Los datos de BNP Paribas, por otro lado, indican que el segmento logístico habría captado el 15% de la inversión en inmobiliario, cifrándolo en su caso en 1.714 millones, un 42% por encima de la de 2023.
El mercado más activo, en función de sus informes, sería Cataluña, si bien en los últimos meses del año, se ha visto un mayor dinamismo en la Zona Centro, Valencia y el País Vasco. En cuanto a la rentabilidad prime, la sitúa en el 4,85% en el último trimestre de 2024.
Valencia, Zaragoza y otras zonas
Dejando a un lado la Zona Centro y Cataluña, la demanda de espacio logístico en otras regiones del país ha superado los 780.000 metros cuadrados, un 32% más, destacando como en años anteriores Valencia y Zaragoza. La primera, según CBRE, ha registrado más de 360.000 metros contratados, un 16% más.
Desde Triangle REM indican que la mayoría de las operaciones registradas se corresponden al eje central, como la llevada a cabo por TPF Consulting en el Parque Empresarial Circuito de Cheste junto a VGP, que ha supuesto la contratación de 24.500 m2 para Jysk.
En 2024, explican, se han incorporado al mercado 226.963 metros cuadrados de activos de nueva construcción, pero la tasa de disponibilidad se ha situado en 0,44%.
Por otro lado, los ‘asking price’ máximos en la zona prime han llegado a los 5,65 euros/mes/m2, siendo en el eje sur la renta media máxima de 5,50 euros/mes/m2 en nuevas promociones y de 4,85 euros/mes/m2 en el eje norte.
La contratación inmologística en la Zona Centro ha superado la media de los últimos diez años, habiéndose consolidado la actividad ya en torno al millón de metros cuadrados”.
Respecto al mercado de Zaragoza, ha cerrado 2024 con un nivel récord de contratación, que asciende a más de 210.000 metros cuadrados, lo que supone un 46% más que en 2023 y más del 8% del total a nivel nacional, con datos de CBRE.
El 65% de las operaciones corresponden a Plaza, que sigue siendo el polígono más demandado a pesar de la escasez de producto disponible. La renta prime se sitúa en 4,30 euros/mes/m2, pero también se han firmado operaciones por encima.
Desde la consultora, apuntan que la oferta es totalmente insuficiente y muy poco flexible en algunos casos, por lo que las operaciones llave en mano suponen ya un 80%.
Solamente el 6% de de la contratación, equivalente a algo más de 12.000 metros cuadrados, corresponde a promoción a riesgo o especulativa.
En lo que respecta a la inversión, aunque se ha notado el impacto de los tipos de interés, se ha registrado una importante reactivación desde finales del tercer trimestre.
Pasando a Sevilla, la contratación ha crecido un 17% hasta los 94.000 metros cuadrados, mientras que en Málaga se ha situado en 69.000 y en Bilbao, ha superado los 39.000. La ciudad vasca, por cierto, cuenta con la renta prime más elevada, con 6,50 euros/mes/m2, mientras la de Sevilla y Málaga se sitúan en 5,50 euros/mes/m2.
La falta de stock es significativa en estos mercados secundarios, donde además existen ciertas dificultades para localizar suelos adecuados para nuevos desarrollos.